Как ОФИЦИАНТ стал МИРОВЫМ МАГНАТОМ? | Олег Торбосов

за прошлый год Мы продали на лрд 700 млн долларов мы забираем первые места у всех топовых застройщиков продаём Вот супер дорогую недвижимость поэтому тебя ограбили топ там три ошибки которые люди делают если ты играешь all in то тебя ждут плохие новости у нас начинают хантить классных брокеров ты самым конкурентном рынке вообще есть много индикаторов Почему Этот рынок будет расти это так скучно покупка недвижимости - это Приключение Но если бы ты начинал с нуля чтобы ты сделал брат сёстры Я очень рад после 5

лет у нас опять будет разговор с Олегом торсом и конечно всегда очень интересно с тобой общаться потому что мы с тобой находимся постоянно в поиске Правды в поиске мудрости но хотел бы я начать наш разговор с такого прикладного Давай поговорим про инвестиции в недвижимость мы вчера вместе с тобой выступали самый большой класс активов мира с большим огромным отрывом как ни крути что не делай всё равно люди там во всех уровнях состояния от 50% и больше инвестируют в недвижимость какие ты видишь доходности по каким инвестиционным классам недвижимости что ты видишь интересного на данный момент Как ты на это смотришь для тех кто наш первый подкаст может быть 5 лет назад не смотрел в двух

словах Меня зовут Олег Я основал агентство и мы его 7 лет вместе с моей командой строим сейчас уже в нескольких странах Когда можно посмотреть что Олег говорил до денег да это хорошо сравнить что ты говорил до успеха и после успеха да Потому что когда мы виделись у меня был такой небольшой офис 150 м у нас был второй 2 года компании Сейчас мы работаем в Майами в Дубае в абу-даби в Лондоне и в Москве у нас бизнес вырос в десятки раз с того момента и Турция по-моему турци мы так просто присматриваем но офисы у нас открыты Вот в этих городах и я сам активный участник рынка инвестиций то есть У меня большая часть моего капитала работает именно в квадратных метрах и я там нашёл несколько стратегий которые использую но если говорить про такие классические всё-таки недвижимость достаточно консервативный актив и он не подходит тем кто любит вот эти Американские горки Она такая прям очень кто-то любит есть любители серфить там и верх Все любят Ну да В итоге допустим если говорить про рынок Дубая да то есть сейчас здесь Я вот вчера во время выступления приводил слайды с ubs они делают каждый год такой своё иследования рынков недвижимости в том числе с точки зрения баббл индексов рынков которые перегретый что Майами они сейчас примерно одинаковую дают доходность от сдачи в аренду это 67% годовых что для европейцев 6-7 годовых - это грос это да это просто арендный поток Ну это то что ты получаешь за минусом если ты сдаёшь на трм это за минусом 20% которые берутся за управление потому что там а основной поток - это будет примерно 89% ты платишь 20% за управление вот у тебя остаётся шесть угу а если ты сдаёшь longterm то там контракт просто продляется и ты получаешь арендатора там который приносит примерно 67% да А где-то 5 где-то восемь кому повезло но примерно цифры все крутятся около этой цифры 6% причём Dubai Land департмент dld они анализируют все транзакции и выводят среднюю доходность по всем объектам в Дубае 5.5% это включая вилы супер которые большие дорогие и где не такая доходность и в том числе маленький апартаменты это нравится такая ставка европейцам потому что на их рынках что в Англии что в Европе да 3% и поэтому Дубай допустим сейчас всасывает себя Гигантское количество Европейских денег европейцы здесь на первом месте и по количеству туристов Это 19% от всего потока и в том числе они на первом месте уже несколько лет как инвесторы это жилая недвижимость это вот говорил Дубай и Майами одинаковая доходность но Я подозреваю что Бабл индекс в Майами существенно выше чем в Дубай там получается Дубай он по версии ubs недооценённый город И кстати интересное было исследование что а Алексей Наш друг из реалиста который использует искусственный интеллект для анализа рынков они а применили а свой а вот этот искусственный интеллект ко всем рынкам для того чтобы их проанализировать а количество транзакций а объёмы квартир и выяснили что в Дубае самая Просторная квартира в мире Ну вот

так вот интересный факт А самые маленькие квартиры в мире были в Сочи представляешь да ладно да вот такой вот Ну вон прямо мне показало исследование как Они проводили с Ну там же если ты знаешь общий объём сделок количество проданных метров тебе не сложно посчитать Э сколько объектов продаётся Какой площади и так далее вот Сочи оказалась значит самой маленькой недвижимостью Ну там по 18 там вот эти вот студии ре это как номер когда где ты берёшь чтобы на море съездить Да а самые просторные квартиры в мире в Дубае А и да В основном речь про жилую недвижимость и в Москве задачи в аренду если говорить вот просто без кайта Да без увеличения стоимости актива то у тебя примерно 4% получается от сдачи в аренду Ну где-то кто-то шесть делает это прямо такой потому что рынок аренды он очень сильно зависим от покупательской способности населения и он Люди иногда работают Вот это не это арендный поток например 4% но потом тебе надо заплатить налоги ремонты другие юристы другие все затраты и в итоге ээ Ну там у многих смотря как ты это хорошо это делаешь на ин Да понимаю если говорить про коммерческую недвижимость здесь я думаю ты даже более Кто делает кстати очень мало кто сделает в основном в Дубае все покупают жилую недвижимость Да но здесь а потому что если говорить допустим коммерческая недвижимость Она же разных у нас бывает типов там есть офисная недвижимость есть у нас ретей да например А торговая недвижимость то а здесь Ритейл девелоперы практически не продают потому что весь ритель здесь он Build to list то есть они его строят и Сдают в аренду и это их такие ну прям основные активы если кто-то продаёт Ритейл то всегда это будут очень плохие лоты какие-то странные не проходные локации а офисы Здесь опять-таки тоже практически все в руках лендлордов Они получают свою рент ную доходность и потом пакетным активами продают каким-нибудь азиатскими пенсионным фондам которые 34% хлопают в ладоши и радуются таким цифрам вот в Москве у нас а офисы больше всего покупают а для того чтобы там физически размещать свои компании но э если говорить про коммерческую недвижимость то в основном это готовый арендный бизнес причём Мне интересно что инвесторы имея текущую ставку на депозитах там по-моему 15% у нас да они по-прежнему А консервативно вкладываются в готовый арендный бизнесы где цифры 89% доходности Ну потому что ты у тебя защищён у тебя актив подлежащий он в квадратных метрах и если ты в долгу Ну у тебя защищён от инфляции А если ты деньги даёшь в оборот у тебя Ну ты вот у тебя постоянно подлежащий актив руб ну рубли или деньги Да соответственно там другая я допустим сам как э инвестор разместил свой капитал в короткие сделки это называется флиппинг то есть я стал выкупать квартиры на том острове на котором я живу То есть я здесь понял что если ты флипи вот так тут квартиру взял там здесь это очень сложно менеджери ты не построишь Большой бизнес и при этом ты очень плохо знаешь конкретный билдинг конкретные там характеристики локации поэтому я понял что вот мы живём на BL wats 3 года С семьёй летом мы уезжаем в Москву а зимуем здесь в Дубае потому что у меня за время нашего подкаста последнего уже родился сын ему 2 с по года и я сейчас проживаю э такую роль молодого отца и я понял что мне нравится наш район и я стал там выкупать квартиры и доводить их до состояния заезжая Живи Ну там же почти все квартиры и так идеальны на терсе там же всё новое там флиппинг же обычно ты делаешь берёшь какой-то недооценённый актив там мажешь помаду на Свинку и потом быстро продаёшь Ну вот это а такая знаешь типа грань Когда в России очень эффектно получается когда ты берёшь бабушкину квартиру всё выносишь и делаешь полный ремонт с заменой санузлов и так далее в Дубае у меня есть такое поняти как база То есть если у тебя классная база хорошая планировка И все основные вещии то здесь чаще всего Вот это идёт с того что ты выселяет потому что здесь рынок на стороне арендатора и ты его просто так вот с бухты Барахты здесь не скажешь всё давай уезжай ты Минимум год будешь с ним возиться поэтому Мы научились с ними вести такие медиатор ские переговоры платим им откатные очищаем квартиру от арендаторов для того чтобы ты мог заехать выносим старую технику всю старую мебель обновляем всю краску и заносим всё новое потому что я понял что люди готовы платить экстра деньги за то чтобы там

никто не жил до тебя именно вот не спал на этой кровати не сидел там на этом диване А сейчас знаешь очень чувствительные к энергии стали люди там к ними феншуй и астрологи и разные нумерологи заходят в сделки в том числе как Агенты влияния и я понял что люди максимальную цену готовы платить за то что они заходят ключи передаю им и они заезжают в этот же вечер Например я кстати заметил что почти все агенты кто свои агентства имеет они всегда не просто сидят в длинную в активе они всегда начинают Ну оборачивать да оборачивать пому что там конечно доходность абсолютно если у тебя ещё своё агентство где ты можешь лучше этим управлять в отличие от обычных людей ты можешь существенно я думаю там доходность можно делать там близко к 20% годовых Но на самом деле это если смотреть на мой вложенный капитал потому что понятно что я размести там часть своих денег и потом я стал просто брать внешние деньги на рынке от двух всего лишь партнёров своих таких ну которые сказали у нас безлимитный в принципе в рамках BL объём всё что можем мы выкупаем и я им делаю 20% годовых доходность но при этом сам ещё зарабатываю такую же ставку При этом если на вложенный мой капитал посчитать то конечно это просто в десятки раз выше Давай чтобы жилую недвижимость закончить Какие сейчас топ там три ошибки которые люди делают потому что ко мне очень многие люди пишут вот прямо недавно писала девушка она купила договор на девелопмент Потом она сейчас пытается продать а оказывается у неё в договоре прописано что она не имеет права продавать там какое-то время она должна Там за год и теперь даже квартиры сейчас подешевели когда они уже построены потому что очень много людей вышли продавать им обещали что вот они вырастут настоль лько и ещё у неё очень высокая стоимость управления потому что она платит там какие-то фиксированные сервис чардж плюс за кондиционер платит за что-то ещё и у него получается там очень большие затраты на самом деле э и квартиру надо дорого сдавать чтобы вообще только окупить вот эти затраты как вот это очень такая если говорить про рынок Дубая то здесь например в отличие от рынка Москвы а я эти рынки могу уверенно сравнивать потому что у нас за прошлый год Мы продали на миллиард 700 млн долларов из которых половина в Москве 35% в Дубае и остальные наши рынки там ещё 15% и я понимаю что в Дубае допустим 70% покупателей - это нерезиденты им не доступны финансовые программы банков в отличие от России где у нас 80% сделок ипотечные Да там кэш байеров не так уж и много только в основном в каком-то делюк сегменте а так в Комфорт классе В экономии тем более там почти все пользуются и в Дубае рынок кардинально отличается здесь на ипотечном рынке всего 20% сделок проходит А все остальные используют плечо от застройщика и это как бы не требует никакого скоринга тебе застройщик всегда даст несмотря на то есть у тебя платёж способность или нет У тебя грубо говоря Всегда есть возможность взять эту рассрочку Но вот это и есть основная проблема в которую люди впадают в Дубае потому что в э входя в рассрочку ты подписываешь контракт вносишь 20% обычно и люди в этот момент иногда часто под дудку а сладкую песню риэлторов а которые говорят там смотри вот ты сейчас 20% заплатил если мы продадим квартиру на 5% дороже чем она стоит то на вложенный капитал у тебя получится ого-го Какие уже серьёзные деньги да получается а там ты плюс 50 плюс 100% К своим 20 можешь сделать Например если на 10% продали дороже то уже вообще но основная проблема в том что вот эту премию к рынку платит Юр то есть р - это тот кто готов больше всего заплатить Юр - это конечный покупатель который планирует использовать объект по его назначению то есть жить там ну в основном юзер - это какой-то инвестор который хочет опять сдавать в airbnb Да это самая он тоже может быть Юзе но он покупает вот эту квартиру не построенную и хочет её продать и основной вопрос кто будет его покупателем который заплатит ему премию от рынка это может быть либо новый инвестор который готов меньшую доходность принять на себя Да потому что ты по Ну под сожрал уже основную часть прибыли а либо Юр но юзер не входит на ранних стадиях пока не построен ещё А монолит не застекленный то есть он может войти в квартиру и купить её на предфильтр не сделал финальный платёж здесь основная Фишка в Дубае что ты платишь половину 50% на момент получения ключей и Только половину платишь на этапе строительства это важная такая деталь что многие инвесторы не получают ключи в конце не платят последние 50% а в этот момент продают квартиру за них 50% вносит покупатель и получается что на вложенный капитал у тебя доходность получается выше да Потому что если план сработал и это очень важная деталь и самое интересно происходит Дальше примерно в 5 тире 10% случаев у покупателей получается быстро найти А значит покупателя нового который либо для себя вот он хотел эту трёшку на Граунд флоре ты вдруг её купил и он говорит Да она мне нужна и выкупает у тебя этот кейс тут же под свет софитов все агенты все риэлторы начинают его использовать один из 10 понимаешь да и говорят вот смотри он купил заплатил 20% Мы продали на 10% дороже на вложенный капитал сделал 50% за месяц А если в годовых то это 400 там про условно понимаешь да и всё у людей как бы так давай покупаем они входят в эти сделки но очень мало кому они могут продать пока дом не построен и дальше наступает самое интересное если ты играешь all in То есть у тебя было 100.000 долларов и ты купил квартиру за 100.000 долларов ты красавчик Ну у тебя нет рисков если ты купил квартиру за 500.000 долларов имея 100.000 долларов и эти 100.000 долларов использовал как 20% и у тебя нету денег платить следующие платежи 10 10 каждые полгода или каждый год то тебя ждут плохие новости застройщик по контракту может расторгнуть с тобой договор и удержать в качестве пени и штрафов ту сумму которую ты ему внёс То есть ты можешь потерять все свои деньги Если ты вошёл в сделку где ты не знаешь как обслуживать взя на себя обязательства и не нашёл продавца вернее покупателя на твою квартиру и в этот момент люди находясь вот в этих тисках у тебя приходит письмиченко ты как идиот вошёл в сделку а all in Да все деньги поставив и нет следующего платежа который обычно через полгода те Агент в этот момент говорит Да за полгода Мы точно продадим ты что Смотри какой ажиотаж на старте и вот это вот основная такая Ловушка Дубая где ты потом можешь лишиться своих 20% а люди чтобы не потерять 20 начинают продавать дешевле чем они купили И в этот момент появляются такие сытые ребята которые всё это скупают ждут спокойно комплишн И на финале продают уже юзера потому что у них есть деньги выигрывает всегда тот у кого больше капитала Смотри даже если квартира запускается и она даже вышла на

airbnb и она сдаётся Да людей ждут сюрпризы потому что то что они в основном в документах видели когда им продавала это там 14% да ожидание там на airbnb будем сдавать 14-15 про потом наступают факты что получается на самом деле 6% до там 1 2 3 4 5 Ещё строчек каких-то затрат и это людей очень сильно расстраивает вот у меня просто друзья которые мне пишут они говорят как это ну очень большой разрыв ожидание Ну вот здесь основная вещь которую я своих брокеров учу это лучше не наобещал реальность превосходила его ожидание тогда у них не происходит Вот этого разочарования потому что МА намер такого нет Германии вообще если ты будешь так сильно врать это по сути враньё Да ты говоришь человеку неправду потом вда наступает Да как бы есть рынки в которых так Ок это типа Бали Турция там А есть рынки в которых это не ок там Англия Германия так нельзя делать конечно да в Америке Там просто тебя реально могут подтянуть за какую-нибудь переписку в Ватсапе и ты там должен эти кучу экзаменов сдать и так далее поэтому в общем вот основная проблема допустим дубайского рынка это неверное финансовое планирование ложные данные при оценке при входе в сделку и при этом это не знаешь нельзя сказать что дубайский рынок плохой что вот что-то не так Да здесь на самом деле всё рационально работает Он вылечился от проблем 2008 года где застройщики напрямую без эскроу принимали на себя деньги там от проблем прошлых периодов где недостроенной цивилизованный рынок по всем стандартам там а Европы или Америки с намного более кстати транспарентный и быстрый с полной открытой Биг датой по всем сделкам в режиме realtime Ну для них это основной как бы бизнес для государства здесь это основной как бы источник доходов потому что нефть зако это 10% ВВП А если там по налогу потому что вот они делают вот эти сборы на кондиционер сбор какой-то большой Да там ещё какие-то сборы сервисные и это такой скрытый налог некий да получается Сколько от твоей там доходность реально уходит на всякие платежи Ну вообще это может быть 10-15 нагрузки дополнительные возникать но здесь вопрос что деву вот эти все платежи за кондиционеры и за электричество обычно платит арендатор здесь просто надо правильно всё это считать тоже чтобы знаешь не сгущать краски но здесь есть сервис charge который входит в содержание ведь у нас в России как строит дома у тебя фитнес - это всегда внешний оператор ты покупай абонемент А здесь по закону ты обязан в каждом доме обеспечить качество жизни у нас в стоимость квартиры в Дубае входит парковочное место в России никогда не входит понимаешь да это тоже как бы важная деталь Это плюс ещё там 18 там квадратны метров плюс здесь входит обязательно Джим тренажёрный зал плюс бассейн в каждом доме это как стандарт обязательно должен быть и плюс всё с отделкой у нас же квартира в Москве продаётся без отделки без машиноместа без зала без всего поэтому эксплуатационные платежи меньше Да тебе не нужно выбирать это всё содержать и так далее но А здесь как бы за счёт этого ну вот качество жизни формируется а платежи допустим за свет и за воду они практически в любом доме одинаковые здесь есть вот этот единый оператор Dev Dubai electricity and autor да типа как Мосводоканал который поставляет везде примерно по одним тарифам Ну да и в недвижимости вот суть недвижимости что это очень долгосрочная инвестиция если ты вкладываешь твою конечную настоящую доходность ты поймёшь когда через 10-15 лет ты будешь знать сколько стоит это недвижимость и какой те сколько из них вот из этих домов надо будет перестраивать ремонтировать капитальный Ремо потому что здесь такое что девелопер строит для инвесторов а инвесторы покупают для сдачи и получается Никто особо не заинтересован в качестве да Ну никто не следит так тщательно есть такое что часть недвижимости которая здесь выходит прям Ну через 10 лет будет практически непригодная к жизни Ну мы можем посмотреть дома которые допустим вот район гн Вот мы сейчас находимся рядом у нас офис находится там ра он был построен в 2008 году То есть прошло 14 лет Mr А даже больше Mr управляет домами и даже сейчас заходя ты видишь практически э отличную инфраструктуру всё в зелени фасады всё выглядит хорошо то есть это сильно зависит от Мастер девелопера от того кто да Мара не номер один да А есть моно дома которые вот один девелопер построил потом он ликвидировал кому-то отдал и как бы здесь конечно М есть наверное какие-то дома которые сильно морально устарели и очень плохо эксплуатируются ошибки мы обсудили Да самые крутые люди кто в рынке каждый день кто понимает они выбирают себе микрорайон в котором они разбираются да и делаешь флиппинг Но флиппинг у тебя есть конечно апсайд больше но есть если цены Не дай Бог пойдут вниз знаешь как вот допустим у меня один из финансовых партнёров у него капитал 100 млн долларов которым он здесь на рынке Дубая оперирует и он как раз-таки ждёт инвесторов Русских или не русских которые этажами покупали на старте продаж у застройщика здесь модная штука - это этаж покупать на самом деле этаж - это не очень классная покупка Почему Потому что у тебя будут очень разнородные квартиры с разным видом И это не сказать что это всё чип то есть что всё это сливки потому что у тебя будет и четвёрка и трёшка и там две двушки и пару однушек однушки обычно ставят туда где виды не очень их потом сложнее продать Но в общем иногда выгоднее покупать стойками Да ну убираешь и ты вынужден покупать этажами и вот когда у тебя наступает последний платёж вот эти 50% от стоимости этажа ты должен заплатить в это момент появляется мой друг и выкупает у этих инвесторов чаще всего у них нет этого последнего платежа если они оказались недостаточно такими мощны и он выкупает у них по стартовым ценам либо с небольшой премией допустим 5 10% года Они получают и тут же это сдаёт в аренду а ставит свою управляющую компанию он привозит сюда прямо горничных сантехников и так далее которые управляют его объёмом и там делает 9% от уже чистого потока потому что он всем этажом управляет у него шерт расходы снижаются эксплуатационные все эти вещи и Ну вот на этом Он зарабатывает свои деньги плюс он на входе в сделку уже получает гэп от рынка потому что физическая цена он взял Он использовал стресс который в рынке есть он его Да это интересно я всегда удивляюсь что люди так мало инвестируют в коммерческую недвижимость потому что

ну желае для всех Понятно Ну у людей такая картина в голове Да понятно airbnb или кто-то там в аренду взял а коммерческая недвижимость Вот здесь мы смотрели торговые центры и так далее да не то что они сильно больше дают но дают больше доходности чем желая недвижимость Ну ты объяснил Да что они в основном это сами себе оставляют здесь очень мало рынке офисных то есть офисных площадей вообще дефицит Я считаю здесь прям класса а ПС нового практически нет это интересно ну как Да потому что я был только что в сан-франциско треть всех офисов пустые полностью пустые они сейчас думают их в апартаменты переделывать Что делать с ними непонятно здесь дефицит прямо настоящий Его чувствуешь даже невооружённым взглядом А и ставки получаются высокие Да какая доходность по офисным здесь не Ну слушай мы офисами здесь в Дубае не занимаемся Я тебе не смогу сказать это будет нечестно если я буду пальцем не бы делать но наши ребята например вот коворкинги которые делают они выкупили недавно несколько этажей и один этаж они сделали как раз вот эти гибкие офисы и у них там получается хорошая загрузка Они тут же хорошо загрузились а второй этаж они продали даже не успев там начать делать ремонт с оп сайдо плюс 10% от той цены которую купили за полгода то есть это вот у них получилась такая математика потому что практически невозможно найти целиком этаж чтобы ты мог купить в хорошей локации FC у них офис - это прям чип такой им получилось достать его в общем ты по-прежнему кайфуешь от дубайского рынка Тебе нравится Дубай те е есть много индикаторов Почему

Этот рынок будет расти Ну например вот я вчера в ходе выступления приводил Такие интересные факты в 2033 году семья действующая правящая семья шейхов Дубая будет праздновать Как ты думаешь сколько лет они управляют дубаем мирно передавая власть от отца к сыну от брата к брату Да 200 лет представляешь они будут в 2033 году праздновать двухсотлетие правления своего своей монархии и конечно дубаю повезло шейхами потому что они учатся в Англии они уважают все европейские традиции и ценности при этом сохра свою самобытность вот этот уклад жизни свои тоже традиции тя и они объявили десятилетие удвоения экономики с 2023 по 2033 и написали программу из 100 пунктов на которую сейчас они сей экономика не маленько 600 млрд долларов на 9 млн населения Швейцария например там 900 млрд Да там тоже это получается очень немаленькая экономика при этом понятно что если мы возьмём Ну вообще ВП Абу Даби то это 70% от ВВП всего всех Эмиратов и 25% - это Дубай это примерно 120 млрд было у них в прошлом году в этом году они покажут рост порядка там 4 тире 6% что в глобальном масштабе это неплохие цифры и они объявили удвоение ВВП и сделали программу из 100 пунктов в который входит создание мирового образовательного центра Если ты помнишь в абу-даби уже построили сарбон и они

купили бренд Лувра в частности качая культуру соревнуясь с дубаем за 500 млн долларов они взяли в аренду на 30 лет как франшизу Lover вместе с коллекцией эксклюзивных экспонатов Дубай Наблюдая за тем как Абу Даби скупают бренды потому что они параллельно на том же острове саадият вкладывая 12 млрд В то чтобы создать культурный центр а такого мирового масштаба потому что там и Норман Фост строит затм Да музей истории плюс Они купили Team La Gallery Я когда был недавно в Токио там находится teamlab - это музей интерактивного современного искусства самый популярный музей в Азии он находится в Токио и они купили франшизу этого музея Где ты ходишь там знаешь в зеркальных лабиринтах э в этом музее мы снимали обувь и шли по воде где голограммы рыб вот так вот ну то есть это новый экспириенс это такое те да когда ты и что узнаёшь новое про Окружающий мир но при этом это максимально интерактивно и то что хочется снимать это ещё и виральность они туда садят музей естественной истории с динозаврами там с китами и там же будет ещё площадь авраамических религий и музей юген Да это музей современного искусства и в итоге всё это представляешь на одном остро и Дубай наблюдает за Абу Даби хочет себе тоже Сейлс поинтов ну кш поинтов набрать и они сказали они классно они и конкурируют между собой и дружат и конечно делают Ну они создают все условия сейчас это второй по размерам в мире турпоток после

Парижа они побили свой собственный исторический рекорд в 2023 году 17,2 млн туристов приехало в Дубай они пост пандемий Наго остановились быстрее всех стран в мире и Париж по-прежнему на первом месте со своими вот этими настроениями да такими Хотя я был в Париже не так давно И скажу тебе что это не самое безопасное место в мире Да вот грабили а меня нет но я общался с ребятами Кто живёт в Лондоне и в разных европейских городах там сейчас тебе могут реально телефончик выхватить часики снять прямо вот сред бело дня У меня друг приехал в отель в Лондоне и первое что ему выдали в дорогом отеле в центре Лондона это специальный чехол с браслетом на руку и сказали что вы когда Выходите пожалуйста чтобы у вас не вырвали телефон Используйте этот чехол защёлкивается браслет иначе у Вас могут выхватить телефон у нас типа постояльцы постоянно попадали с этим и часики пожалуйста Роликс свои снимите в Дубае это нет Дубаи есть безопасность и я первую компанию здесь открывали мы лет назад и сейчас это небо ием небо и земля Сейчас так стало уже легче некуда и уже поддержки уже Ну всё если ты делаешь какие-то вещи которые здесь нужны как производство там продуктов питания или что у тебе вся поддержка мира просто ну представляешь я вчера встретился с парнем после конференции он был на первом ряду сидел слушал тебя с открытым ртом он из Германии и он знаешь что делает в Германии когда телефоны э в допустим в Apple или в Android приносят они их не могут а просто взять и утилизировать потому что там находятся персональные данные клиента и они обязаны специальным лазером нагреть чип памяти по закону чтобы эти данные полностью уничтожили и оказалось что делать это в Германии Примерно в четыре в пять раз дороже чем делать это в Дубае и он открыл компанию и выкупает все телефоны трейды ну которые приносят вот эти салоны Андроиды в основном привозит сюда у него нулевые таможенные пошлины нулевые экспортные импортные пошлины нет налогов на выручку на прибыль на зарплаты на дивиденды и на доходы никаких и он здесь эти чипы греет пакистанцы их убирают они возвращают все эти микросхемы отдельно аккумуляторы там всё в Германию и он говорит лучше что со мной могло произойти Это здесь открыть вот производство которое обслуживает полностью Европу У меня нет локальных клиентов поэтому я даже НДС не плачу 5% вообще вот такие условия они создали и говорят приезжать Представляешь у меня ребята приехали сюда открыли спортивный центр они постро получили землю на льготных условиях потому что Спорт - это то что Эмираты хотят качать они объявили в том числе в своей программе Что они хотят 3.000 спортивных событий мирового уровня проводить в год в стране и да Я кстати в октябре здесь большое соревнование 100 м лёгкая атлетика я вот у меня главная дата в этом году в октябре пытаюсь а мы недавно представляешь ездили с семьёй на игры NBA они туда привезли шакила Нила топовых баскетболистов и прям выездные игры NBA там Майами там Денвер проходят в Абу Даби в эти хата арене Они здесь проводят теннисные турниры мирового уровня Да и в том числе кстати взялись за фестивали вот здесь а проходил Дубай Армин тиста все из топ-10 мировых в 4 здесь 4 дня колбасить с утра до вечера алкоголь продавали на улицах прямо в открытых барах Ну то есть они понимают как им сделать 40 млн туристов это игровая индустрия первое казино в Россель хайме уже строится вин Да будет оперировать сейчас здесь будет в том числе в Дубае а GM заходит сюда со своим брендом и в итоге они собирают вот этих всех туристов Для чего а туристы всегда будущие резиденты это как тест-драйв знаешь многие люди приезжали на Экспо они после этого принимали решение либо здесь открыть бизнес либо получить ми rid чтобы здесь больше проводить времени чем по тур визы и чаще всего это в том числе связано с приобретением недвижимость у них завышенные прогнозы они расходились что 10% всех людей кто приедет на Экспо останется здесь у них Вот они немножко всегда слишком пози я говорил в том числе про то что они хотят в Дубае сделать education Центр мирового уровня

и сейчас я слышал Они ведут переговоры с елем с гарварда с кембриджем самое простое что они мог сделать купить франшизы всех топовых мировых ВУЗов построить им билдинг за 3-5 лет и превратить Дубай в мировую столицу образования Ты знаешь что здесь интересного происходит вот этот контекст безопасности наложенный на низкую налоговую базу позволяет тебе легко получать самые топовые мозги потому что преподаватели переезжая в Дубай получая Ту же самую зарплату на руки на самом деле получает в два раза больше потому что подоходные налоги там составляют там 3040 50% при этом здесь они чувствуют себя в безопасности просторное жильё достаточно высокий уровень жизни при том что Да есть главный минус - это очень такой климат Суровый в летнее время да ди школа июня Какие ещё риски есть потому что Позитив всё понятно риски какие Ну да он более волатильный был если взять последние 20 лет туба такие

волны были да там такие ха потом ОЖ Ну тренд долгосрочный понят Ну допустим политический риски Я считаю здесь на минимальном уровне учитывая монархию такую Смарт монархию Да которая очень такая современная без вот этих перекосов без каких-то консервативных вещей потому что взять Ту же самую саудовскую аравию Они хоть открываются миру но по-прежнему у них ещё Дубая гэп в толерантности Ну в том числе ментальный такой гэп очень большой и на это ты не можешь взять и завтра сказать Всё теперь вы любите ЛГБТ Теперь вы любите значит всех людей Да короткие так не работает это нужно прям ну дизайн мышления преподавать на уровне правительства Кстати ты знаешь что в Дубае есть Министерство возможностей это первое виртуальное Министерство которое распаковывается в каждом из текущих министерств здравоохранения культуры там транспорта и так далее и их задача чиновникам убрать слово Невозможно из-за их обихода и менталитета чтобы они не ис у них вот такой вот есть проек они как страной управляют Как стартапом всё быстро делают скорость принятия решения быстро устраняют вот у нас когда в бизнесе какие-то там проблемы у нас прям созвон потом они говорят 1 2Т 4 потом они отчитываются каждый месяц что уже сделано Ну просто такого нет из таких основных рисков и минусов здесь очень высокий обм государственных застройщиков и сейчас идт ВС больше и больше даде одного больше боль больше и есть допустим нахил да который строил пальмы и так далее и не всегда вот это вот ну государственная надстройка позволяет тебе мыслить эффективно и быть бизнесе им то есть здесь если мы посмотрим то пять ключевых застройщиков только один частный все остальные - это государственный Мар это на 50% государствен компания нахил на 100% принадлежит Дубай холдингу А в вернее Dubai Property SAS они входят в Дубай холдинг который принадлежит государству плюс нахил тоже подконтрольный государству и только дамаг единственный частный застройщик и это к чему приводит к тому что нахил иногда может спустя рукава там типа строить что-то делать медленней допустим у них есть проекты которые они э по продают потом на 2-3 года заморозить потом снова продают и ты не можешь там знаешь какую-то тику потрясти потому что это га вот поэтому здесь очень осторожно надо быть с выбором локаций проектов А ещё есть другая история что м есть локации мастер девелоперов Ну например Dub Hills возьмём где сначала построили парк и потом вокруг него садят дома и ты понимаешь что локация 100% заживёт А есть другие локации типа meram Сити где нарисовали тебе вот такой рендер Дубай научился делать идеальные Рендеры а потом там построили один дом люди там сидят а вокруг Пустыня и больше ничего не строят это вот тоже такой знае Рик Дубая что картинки нужно уметь сверять А это могут делать только люди у которых есть некий трекшн понимание как здесь обстоят дела и где точно выстрелит а где вот как сейчас вторую Пальму зало и мы понимаем что там ближайшие 10 лет не будет жизни те кто заходит туда не с желанием на 10-15 лет зава де супер долгосрочно кони дам эту виллу через два Да она может быть и построится через 2 года но жизнь она чуть сложнее туда Ритейл не придёт потому что там не будет концентрации там ещё не построят основные инфраструктурные проекты и вот это всё как бы ну это как проект Вот это земля да то тоже Оно должно было уже сколько лет назад да не запустилась потому что оказалось что сейчас потихоньку запускается Ну да они там достраивают как-то спустя там 5 или 7 лет обещаний какие-то небольшие клочки Но оказалось что эксплуатационный сходы не соизмеримы с удовольствием от того что ты сидишь на острове потому что вывозить мусор яхтами завозить пресную воду яхтами ставить свои опреснители это у тебя получается каждый литр там на таких маленьких кусочках очень дорого плюс люди оказалось не хотят 20 минут ехать каждый день туда-обратно поэтому они выбирают острова с дорогой в Лондоне например экономика практически не растёт последние 4 года ты чувствуешь это что

вот у нас вообще в Лондоне интересный такой экспириенс мы открыли там офис в двадцатом году в марте месяце В апреле началась пандемия которая в Англии была супер жёсткой и она реально на полгода заморозила весь бизнес то есть мы платили Аренду Да пускай по сниженной ставке но мы не ходили в офис и там все британцы они такие как и немцы мне кажется немножко чопорный и они прямо реально не ходили никуда и мы прямо попали в этот период такой турбулентности потом рынок болел там и были сложности и вот сейчас а у нас ну видишь у меня в Лондоне примерно пять-шесть сделок в месяц сейчас проходит То есть это небольшая команда там чуть меньше двадцати человек и при этом у нас получается у нас основные Клиенты у нас там нет русских у нас покупают арабы турки египтяне это вот страны которые облизывают на Лондон и за 2-3 млн фунтов мы там делаем сделки у нас самые крупные сделки были с азиатами но они случаются только когда происходит МЧ если китаец Сделка будет если китаец индус или китаец там тос это не бывает сделки то есть китайцы только у своих покупают так же как и японцы Ну то есть они прямо очень приверженцы такие знаешь у рера покупают только или владельца другого нет это у риэлтора Ну то есть если у тебя брокер продавец китаец на По примеру застройщика потому что ну как бы происходит мэтч и сделка состоялась у нас самая большая сделка была 11 млн фунтов это парк Модерн рядом с йдем ресторанам чуркина и там около Хай парка вот азиаты тоже покупают Лондон ну в общем такая вот история Ну медленнее идёт только там смотри основная проблема Лондона в том что там

все боятся денег Ну вообще физически то есть aml процедуры вот эти antiy ландрин и если у меня есть миллион фунтов А у тебя есть квартиры за миллион фунтов я не могу тебе дать миллион фунтов пока не пройдут проверку эти деньги Например застройщики по закону не имеют права принимать деньги от физических лиц напрямую всё происходит через специальную структуру которая называется соли Ну Аля нотариус так вот ты платишь деньги на аккаунт нотариуса нотариус проверяет тебя полностью эта процедура у них По нормам занимает до 3 месяцев по факту она может быть проведена за один день но это была бы не Англия если бы она не занимала ровно 2 месяца и 4 недели потому что они набивают вот эту цену себе и ровно в последний день они тебе дают заключение там Можешь ли ты провести эту сделку или нет са что в 30% случаев они Тебе отказывают в проведении сделки и она так и не состоится да то есть и получается что за 3 месяца у людей может произойти всё что угодно как минимум они остывают потому что дорогие покупки особенно юзеров они эмоциональные у них там уже знаешь там что-то поменялось и Они часто сами выходят из сделки потому что ну блин долго ждать в Дубае Ты пошёл в кафе тебе тут же доман стоит ты там подписал у тебя с картой зачали букингком по карте оплатил по ссылке там типа Down payment всё Ты купил квартиру она через неделю зарегистрировалась ты собственник поехал уже с купленной недвиж кой в Англии Это невозможно то есть там минимум 3 месяца ты будешь сидеть и ждать разрешат тебе купить или нет Поэтому такая вот история Круто Ну у тебя видишь компания уже Если я правильно читал у тебя Ты достаточно

прозрачно делишься цифрами Да 10-11 млрд выручка январь-февраль правильно Да это не выручка важно здесь поправить это объём продаж Да потому что наша выручка - Это 3% примерно от этого объёма вы работаете низко маржинальное 3% Ну если говорить от выручке то у нас конечно маржинальность нормальная То есть это же услуги Да понятно Но если от объёма вы берёте 3% потому что в некоторых странах 6% есть да вы более работаете как лоукостер получается Ну смотри в Лондоне допустим средняя комиссия проце в Дубае средняя комиссия сейчас 34 в Москве тоже 3,4 в России кстати по-моему очень большая конкуренция за счёт много больших агентств стало Да сетевых таких больших которые ты чувству видишь мы работаем как вот знаешь типа Чувствует ли Bentley конкуренцию от там того что увеличились продажи они там свои рынки захватывают но мы у нас средний чек выше милна 24 Купил самолёт теперь это самолёт плюс кстати очень быстро ну невероятно быстро ра супер Да классная концепция у нас видишь у нас бутик то есть мы продаём у нас средний чек выше миллиона долларов мы забираем первые места у всех топовых застройщиков в бизнес плюс классе и премиум Ну типа там допустим веспер мы там 4 года на первом месте по продажам там Восход Вот мы там входим в топ три level г тоже там на первом месте по продажам и так далее hon Mr Private то есть мы продаём вот супер дорогую недвижимость поэтому не сильно там я переживаю за и ваша выручка - Это 3% от объёма и в основном берёте у продавцов если у нас основная модель - это продажа от застройщиков застройщики тебе Как партнёру платят просто бонус за каждую сделку причём цена единая получается что клиент пришёл Напрямую это его маркетинговые расходы сейчас у нас одно из Таких хороших направлений Это примерно 15% нашего бизнеса это управление продажами то есть например пик у него есть подразделение форма - это премиальное направление Пика и мы выиграли тендер и сели на все продажи на протяжении последнего оказалось что им самим нанять менеджеров и содержать коммерческую службу часто менее выгодно плюс со всеми расходами всеми пакетами парашютами и так далее чем просто взять нескольких агентств которые конкурируют между собой берут на себя Все расходы и получают те же самые 23% и так работает и МР групп и ну многие крупные застройщики но мы на потоке Они же делают свой маркетинг У меня получается стоимость привлечения клиента нулю практически равна И за счёт этого у меня получаются неплохие цифры Круто Ну в общем объём твой вырос просто в десятки раз тобой встречались Это был 2018 год мы тогда продавали на 10 млрд руб в год в том году получается вырос 10 раз да сейчас Мы продали на 160 млрд за прошлый год и как Вот какие ты вот При таком

масштабировании в 10 раз какие ты видел Вот ключевые шаги которые ты сделал майндсет Как ты поменял значит если говорить про ну у нас есть несколько таких точек приложения усилий которые я делал первое понял что когда компания растёт у тебя параллельно с этим увеличивается турбулентность и энтропия То есть если раньше ты отворачивался у тебя было три сотрудника ты возвращался обычно три сотрудника было Вот то есть когда у тебя их там 300 стало ты возвращался там хоп и там десятерых не хватает например то есть у тебя свободных радикалов больше становится и компания Ну усложняется и по мере усложнения я понял что ну моей энергии допустим чтобы вот поддерживать такую арау людей её уже не достаточно я стал строить службу которая называется департамент контроля качества КК Да и я

потратил примерно год на то чтобы построить вот этот департамент задача которого сейчас спасать компанию от энтропии то есть они контролируют все отзывы то есть мы прямо мониторим Яндекс Google и обрабатывают все любые потенциальные конфликтные ситуации они проводят расследование если жалуется клиент какая-то приходит жалоба от сотрудника если кто-то неправильно выполняет Стандарт регламенты То есть это такой внутренний мой суппорт А раньше знаешь как было Если мне что-то не нравилось сотрудники например мне клиент скидывал какую-нибудь переписку говорит смотри как мне грубо ответили я напрямую оказывал влияние на человека и часто оно было деструктивным и очень эмоциональным потому что я был очень вовлечённых мог написать как ты типа преступник там посмел так относиться к клиенту то сейчас я это скидываю в контроль качества А те уже мягко и Деликатно Ну в общем буферизированный брокеров и классных руководителей да это же вечная война на этом рынке да то есть Смотри я допустим плачу там брокеру 30% а ему говорят а мы тебе 50 дадим Ну блин в этом а прикол Что получать допустим 30% от миллиарда Ну условно или там от миллиона Да 300.000 руб в месяц или 50% от 500.000 руб Это 250 То есть все часто меряются процентами но я думал как же мне сделать программы долгосрочной мотивации для моей команды я пошёл поведал с Гошей харитоновым это основатель skn мои такие приятели Я говорю как вы решаете программы долгосрочной мотивации они говорят мы сделали фантомные акции я такой отлично

Мне понравилось и название и методология я сделал Excel табличку составил список всех сотрудников Кто у нас работает больше 2 лет в компании первый критерий и второе я наложил такую графу Кто является доминатором доминато у нас тот кто стал лучшим за квартал среди всех брокеров и кто из руководителей системно выполняет планы А у нас есть формула постановки плана он всегда должен расти при достижении одного он ставится п 10% всегда То есть у тебя не может быть Ну как бы какого-то понижения и получается что я отсеяли а 15 человек в команде которые прямо со мной долго и перформ я им выдал а Каждому по 30 по 50 акций э которые наполняются А в виде 10% от дивидендного фонда То есть все дивиденды которые начисляются я 10% отправляю вот в эту копилку фантомных акционеров и в зависимости от объёма акций распределяю раз в год а 2 недели назад мы здесь в ресторане зинон Я за свой счёт привожу всех этих ребят потому что кто-то у нас живёт Там в Москве кто-то в Дубае а и там в Лондоне я сюда привожу всех и раздаю им чёрные конверты где написана сумма бонусов которые они получили и оказалось что это прямо прикольно работает в том числе Потому что если ты уходишь Это же не фактически акции Не доля это опцион если ты уходишь то он сгорает ещ есть важный нюанс что они не знают Какая сумма там лежит в этой копилки то есть они примерно могут посчитать так Мы продали на столько примерно такая выручка но они не понимают Все расходы вот такие операционные которые возникают и поэтому примерно предполагают сколько там будет денег Но каждый раз у тебя очень большая потеря при уходе из компании у тебя сгорает сразу там не 1 Милн руб который ты вот-вот заберёшь поэтому у нас практически невозможно стало с хантить людей Потому что ты должен либо очень дорого его купить заплатить прям Овер много да либо тоже со владельцем сделать всего агентство Да поэтому мы за у нас 3 года программа эта работает фантомных акций и за 3 года у нас только два человека из топ-менеджеров представляешь два человека из большой компании только ушли причём часто они уходили просто в другую сферу либо меняли город и просто это было не связано с возможностью дальше работать и это вот знаешь такая важная вещь я стал больше уделять внимание программам мотивации вообще персонала

например вот Завтра я улетаю на Мальдивы с тридцатью своими сотрудниками это дорогое удовольствие но я придумал такую игру она по-моему даже существовала в 5 лет назад когда мы с тобой виделись но с тех пор мы её сильно нафаршировать на тюнинговать например Раньше я брал всех кто закрыл сделки в период когда мы установили рекорд Сейчас у нас последняя отсечная сумма была 15 млрд за месяц если мы делаем объём продаж то 20 лучших брокеров летят со мной в страну которую они выбирают голосованием Неудивительно что все проголосовали за Мальдивы потому что это блин самое дорогое что можно было представить но мы при этом ещё ввели лотерею Прикинь я понял что у нас есть такие сотрудники например как ипотечный менеджер или офис-менеджер или бухгалтер или юрист который напрямую на продажи не влияет но очень важны тоже и мы четыре места разыгрываем просто в лотерею и программисты и Все участвуют в лотерее и у нас реально четыре человека участвуют которые ни разу даже загранице не были представляешь это очень простые ребята там например менеджер контроля качества она живёт в Барнауле и она вообще загранпаспорта не имела А тут она взяла и выиграла в компании в лотерею поездку на Мальдивы и летит вместе со мной и с двадцатью лучшими брокерами отдыхать у людей появляются такие дополнительные энергетические моменты в компании И вот я вот эти все программки фаршируют которую могут любые предприниматели внедрять - это ужин с лучшими сотрудниками сколько Я изучал разные модели управления Я понял что часто предприниматели тратят много времени на то чтобы возиться с неуспевающими с отстающими Там и так далее Я вообще на них время не трачу это всё делает департамент качества А я всё своё общение и всю коммуникацию веду только с перформер те кто больше всех продаёт я их приглашаю на ужи я с ними путешествую и усилию по факту сильно Вот если ты хочешь со мной общаться быть моим приятелем другом Ну таким в компании да то становись сильным продавцом а не отстающим который тут же получает обычно порцию внимания от руководителя это круто Ты очень много думаешь про людей Я кстати смотрел единорогов вот в твоей сфере это очень интересно что есть абсолютно разные философии они все имеют право на жизнь пото что есть ди разные потребности например в Америке есть одно агентство которое все агентства платят берут комиссию и делят очень сильная оплата за сделку Да человек зарабатывает Агент зарабатывает в зависимости от его перформанса а вот есть другая компания которая тоже стоит миллиард долларов плюс которая сказала Нет мы платим всем фиксированные зарплаты у них все агенты на фиксированной зарплате и они таким образом могут ипотеку брать сами они более чувствуют себя защищёнными и самое главное Они для клиентов они больше у них Нет конфликта интересов Да они больше на стороне клиента они говорят действительно смотри они клиенту говорят я у меня фиксированная зарплата неважно продам я тебе не продам что я действительно заинтересован тебе подобрать и вот такой есть формат потом есть другие форматы которые ровно противоположность которые говорят вообще 98% всех комиссий это Пусть агенты себе за составляют такое максимально у них больше всего агентов но агенты по сути просто 2.000 долларов в год платят за участия в этом сообществе э огромном Да вот такой полно нуно ты по сути у тебя нет никакой нени защищённости ни страховки Ничего ты сам за себя работаешь потом есть технологичные компании которые говорят э самые крутые агенты всё они хотят своё агентство иметь под своим брендом но они не хотят делать эк оис it вот да как бы мы им всём даём 20% они 80% себе оставляют мы берём 20% и таким образом мы делаем такое агентство подклю и вот таких моделей разных абсо есть те которые идут через ипотеку у них первый финансовый продукт А уже недвижимость подбирает уже под финансовый продукт потом есть те которые дают тебе сначала арендовать потом в общем очень много разновидностей агентств это просто су это невероятно огромный рынок в котором каждая ниша - это миллиардные бизнесы у тебя по сути только тоже ты микроскопический процент от этого рынка в котором ты находишься Как ты на это смотришь сколько вы можете ещё вырасти Сколько можете масштабироваться знаешь интересный классный вопрос потому что у меня была в своё время Ну такая стратегическая сессия где я поставил себе задачу открыться в десяти лучших городах мира и сейчас я вот открылся в Дубай я его искренне считаю классным городом для жизни в Лондоне который Просто царь эстетики красоты и трендов сейчас у нас план в этом или в следующем году открыться в нью-йорке пото потому что это ну Майами Для нас это песочница Где можно недорого и достаточно легко потренироваться хотя там как раз-таки когда мы пришли говорят сколько мы допустим в Дубае платим 40% брокерам от общей комиссии сделки они говорят сколько 90 и мы только начинаем с вами разговаривать мы 90 то есть там настолько агенты отжали бизнес у предпринимателей вот что ну просто но за эти 90 Им ни фига не дают Ну то есть за 10 вот эти компания просто юридически там Вот даёт лицензию и всё я сказал Нет так не пойдёт мы будем платить 40 Ну просто потеряем кучу людей но мне это не нужно сейчас 100 или 200 брокеров я найду 10 которым я буду давать клиентов и они готовы будут за 40% зарабатывать больше чем Сами как волки там на этих нетворкинга умирать там где-то искать себе клиентов одну сделку закрывать и забирать себе все эти деньги и у меня получилось у нас сейчас уже там пять или шесть человек работает мы со старта в Майами закрыли шесть сделок открылись в конце ноября Ну то есть вот у нас там первый второй квартал идёт и получается и я понял что по большому счёту не так уж много и городов осталось где Я бы мог открыться потому что для меня важно чтобы ещё был плотный рынок что я имею в виду под плотностью рынка Дубай очень плотный рынок городу всего 30 минут от моего офиса до любой точки Москва очень плотный рынок он очень концентрированным кольцом всё что внутри мы продаём всё что за пределами практически не продаём очень понятно Майами он конечно состоит из двадцати городов и более растянутый но там тоже есть кластеры да там бкл Саня Айс то есть там очень понятные концентрированные локации нью-йорк Супер концентрированный Город там всё вращается вокруг манхеттена и ещё там нескольких кварталов А вот например лос-анджелес - Это малоэтажный город на десятки километров Где моно застройщики частные дома где ты просто вот так вот Придя не сможешь заключить как мы в Майами там 50 контрактов сразу же в первый месяц и получить себе инри Сток там сразу 10.000 квартир как это я сделал в Дубае в Москве или так далее То есть мне вот важно чтобы устройство рынка было допустим в Германию Я вообще Нос свой свать не буду потому что там рынок продавца если у меня есть клиент вообще на меня никто не будет смотреть со мной никто не будет разговаривать потому что там Если ты вдруг в центре там Мюнхена нашл какой-то участок и согласовал там дом у тебя выстроиться очередь 5 минут продашь всё что хочешь А если очень дорого то будешь ты продавать неделю и там ещё тебе никто комиссию не заплатит поэтому здесь конечно очень такие рынки знаешь разные и каждый свой нюанс вот я пока что нашёл адаби Майами нью-йорк Москву и Дубай и дальше я думаю заехать в Канаду посмотреть что там происходит потому что мне кажется там большой раз Почему не Рияд Истамбул Ты ещё один фактор который накладываю я должен Кайфовать от того места где я нахожусь то есть мне нравится ездить в Лондон Я вот сейчас в апреле полечу в Лондон и я там с удовольствием проведу 2 недели Чего не скажешь про риат вот я с удовольствием летаю в Майами и команды не ревнуют если я выкладываю сторис из Майами из Лондона там или из Москвы из Дубая потому что они понимают что у нас там бизнес и я в том числе для всех моих топ-менеджеров генер выручку Потому что если мы в Майами сейчас Выстрели то все мои фантомные акционеры которые занимаются загород кой в Подмосковье и имеют акции в том числе наполнятся с этих денег и это очень классно начинает запускать такие важные для компании моменты что есть такие знаешь позиции в компании не самые доходные и денежные Да но которые важно держать вот оборону вот этот фланг понимаешь Они смотрят Ой а в Дубае можно больше заработать Поехал я в Дубай и вот нам не нужно чтобы все хотели постоянно расти это очень такая знаешь тоже не очевидная история То есть я хочу чтобы человек занял свою позицию хорошо её занимал и я спокойно отвернулся Не желая постоянно его куда-то двигать по карьерной реснице и делать Вот эти рокировки Да кстати есть такая даже целая теория что сотрудники

растут всегда до той точки где они своей не компетенции соответственно ты растёшь растёшь ты в зоне своей гения а потом ты достаёшь потолка и там ты остаёшься получается большинство людей останавливаются в зоне где они вообще неэффективны и им на самом деле они вот на ступень ниже они были в зоне гения А здесь они вот там мучаются но о них вот из-за того что всегда есть лесенка вверх они рано или поздно все застревают в плохом месте И вчера ты на выступлении поднял такую тему достаточности денег да там вот баланса и вот этого всего и я реально когда вот у меня росло состояние по мере роста компании я понял когда я ещё стал отцом Я думал что у нас Ключевая проблема этого подкаста будет ещ в том что Я смотрел все твои интервью и многие концепты твои жизненные они мне очень сильно заходят но в частности Вот например когда я стал отцом а ты уже не один и не два раза отец и я стал смотреть твои мысли на эту тему и когда ты сказал всегда говорите да ребёнку когда он просит поиграть это прям настолько откликнулось мне что я прямо стал всегда говорить Да ты знаешь последний раз это был такой урок У меня 2 с по года сына его зовут Богдан и он приходит и говорит Папа давай поиграем я говорю Давай по принципу всегда говорит Да и он говорит Давай так ты будешь Богданом А я папой Я говорю давай и он такой Богдан я пошёл на работу и ушёл и оставил меня одного в комнате просто с уроком жизненным представляешь типа я Потому что так тоже делаю я подумал блин как интересно и я понял для себя что то количество денег которое я сейчас зарабатываю каждый новый рубль доллар там дирхам или фунт они качество моей жизни не меняют уже Да я часто на разных интервью спрашиваю как ты думаешь сколько нужно денег для жизни в

современном Мегаполисе Я думаю у тебя есть уже какой-то ответ Ну вот допустим Если ты один и если у тебя семья там с двумя детьми чтобы жить жизнью крайне состоятельного человека в месяц сколько это как ты думаешь Я всегда говорю что если ты берёшь среднюю семью в этом месте среднюю Да вот в Дубае например среднее это 50.000 долларов в год household income А это среднее среди всех Хотя если так посмотреть люди думают что это намного выше Да потому что они здесь прячет целая страна Я считаю что качество жизни сильно растёт до 10 раз вот 500.000 долларов в год у тебя качество жизни сильно растёт потом от 10 до 100 раз средний доход образно говоря от 500.000 до 5 млн оно может чуть-чуть вырасти может и не вырасти в зависимости от того как грамотно Ну это здесь зависит от твоей креативности от грамотности насколько ты себя хорошо понимаешь Если ты просто идёшь по стереотипам Да как бы здесь уже ну корреляция уже такая рваная да получается А если ты имея 100 раз среднюю семью не счастлив всё уже никакие деньги не помогут 100% И я практически Ну согласен с сумой Когда я делал такой эксперимент в Лондоне я делал встречу с подписчиками делал такое в Майами в нью-йорке в разных городах у тебя получились А я спрашивал а продолжайте держать руку если Вы согласны что ну типа это сумма и оказалось что со 100.000 долларов в месяц Согласно 99% людей во всех городах мира это Даже те люди которые ходят Вот на та на такое образование и так далее да то есть 100.000 долларов в месяц ты живёшь жизнью крайне состоятельного человека даже в Дубае ты сможешь снимать один из лучших пентхаусов Да ты его не купишь но ты будешь им пользоваться у тебя будет хорошая машина лучшая в мире с водителем который тебя будет возить Если у тебя есть дети то ты можешь коэффициент использовать там ну хорошо там 150.000 долларов Да там образование Там и так далее за 30.000 долларов Ты можешь любую школу позволить в год в Дубае самую крутую английскую Там и так далее И вот я понял интересную вещь что ко как только твой доход становится больше чем 100.000 долларов а я с одной квартиры зарабатываю там проданные 300.000 долларов Да прибыли с каждой а я за этот месяц три квартиры только Продал то есть я там только на флин сам ещё ты как сам Ну как бы мои квартиры Вот я продал своих квартир за год на острове на 100 млн долларов из которых примерно чистый доход будет там 8-10 млн вот долларов которые я заработал вот просто ходя от дома до соседнего подъезда и интересно что эти деньги уже не влияют на качество жизни я понял что мне безумно важно пропускать каждое новое Да через призму того А что я с этого получу

потому что это будет говорят твои фразы сказанное 100 нет да автоматически То есть я на каждое Да буду говорить Нет там лишний раз поиграть с сыном сходить с ним в бассейн либо на тренировку я скажу Нет там шахматам в который я обожаю играть или написание новой книги Я две написал за время пока мы не виделись и это ну как бы очень важно говорить Нет разным Темка и вот этим новым мне постоянно говорят Откройте на бале Откройте на Пхукете Откройте в Турции Откройте там в Польше Давай откроемся в Испании Я говорю нет И тебе нет И тебе нет потому что для меня это усложнение жизни качество жизни это не изменит удовольствие от этого я не получу и поэтому я в общем вот ищу такую Да Люди отличаются Смотри даже вот не доходами отличаются возьмёшь людей у которых там 10.000 20 50 100 неважно разных а основной фактор - это креативность люди которые умеют они любят жить они умеют придумывать они любят какие-то проекты они сверх увлекаются чем-то да И от этого намного больше зависит Потому что если ты вот стереотип вот здесь в Дубае Вот это бирн вот этот набор И это так скучно Это просто и самое ну просто И что дальше Что ты даже здесь уже даже никакого признания и статуса от этого не имеешь это просто как бы это получается ты просто хорошо слушаешь что ты на самом деле хочешь Да вот внутренняя душа твоя что она на самом деле деньги дают свободу это факт Свобода вот душа требует Свободы лю свобо Знаешь я для себя так сформулировал что а для того чтобы найти

счастье своё и понять что тебе вообще в жизни нравится и чем нужно заниматься неплохо меню жизни Ну по заказывать да Потому что если ты в ресторане всегда одно блюдо заказываешь и ничего другого не пробовал не факт что это лучшее что есть а для того чтобы меню жизни позаказный там пожить здесь Попробовать что-то там потестить вот и время нужно Да я понял что иногда для того чтобы найти своё счастье тебе нужно получить время и ну на Это ресурсы и вот Деньги нужны для того чтобы у тебя появилось время экспериментировать и искать его они просто за ними всё время охотятся поэтому Ну у тебя появился принцип достаточности это круто что ты живёшь жизнь свои мечты Но тем не компания Ну вот ВС равно мы играем тай да где вот NVIDIA выросла сейчас до 2 триллионов долларов Да и сразу основатель там всё о я сейчас был на конференции в Америке там где он выступает рядом ещё идут другие сессии где выступают другие миллиардеры вообще пустые залы никого нет потому что рядом выступает основатель NVIDIA всё ко понимаешь у тебя нет такого ощущения что компания всё равно должна стремиться расти знаешь каждый год мы ставим планы и они всё выше и выше я понял что это

просто инструмент управления для предпринимателя вот у каждого а вида деятельности есть свои инструменты Да у стоматолога свой набор у повара там 10 ножей и у меня как у предпринимателя тоже есть Арсенал управление Да и цели и в том числе планы - это мои инструменты управления для организации команды и поэтому конечно мы ставим каждый год план вот у нас в прошлом году был 150 млрд объём сделок мы сделали 160 на этот год я поставил 200 эффект низкой базы конечно классный когда ты можешь с 10 на 20 с 20 на 40 а потом когда ты доходишь уже и ты в Москве из тридцати застройщиков Я у дца пти уже в лидерах и я продаю больше чем все остальные нет ни одной компании которая бы хотя бы 32х места заняла то есть прикинь у меня там д первых и нет ни одной которая 32х взяла бы хотя бы ну то есть вот насколько типа мы там забираем на себя объём продаж рынка и я понимаю что у меня всё сложнее сло Я понял что мне не хочется в надрыв идти понимаешь типа любой ценой удваивать Типа все в крови по локоть знаешь там стёрты волк волстрит такое да И значит ребята Все измотаны я понимаю что лёгкость тоже супер важный показатель в жизни Да чтобы ну как индикатор профессионализма в том числе я так

профессиональный продавец он не думает там на каком этапе продаж я сейчас нахожусь там он это делает уже интуитивно повар часто технологическая карта у него загружена он уже на глазок берёт эти специи Там и так далее И вот это тоже знаешь такая важная вещь чтобы мы в лёгкости строили бизнес Ну вы не в роботов превращает одна из инвестиций как раз

Сала по-моему Вы тоже экспериментирует это искусственный интеллект риэль Да я не знаю Вы уже гем Ну конверсия выше чем у человека до какого-то этапа Ну чтобы доводить человека до готовность это позволит нам закупить много трафика недорогого например из Пакистана из Индии который никто не хочет обрабатывать но там точно есть Золотые слитки который надо намыть если это будет делать не вручную там наш стаф А это будет делать система там утром днём и ночью то это конечно дорогого стоит Ты кстати много изучаешь сотрудников вот сейчас появляются вот искусственные интеллекты аналитики пря они добавляются в группы в чат группы им можно вопросы задавать они там и общаются и с командой и с клиентами Как ты думаешь про этот тренд знаешь я не боюсь потому что часто спрашивают в контексте Ну как Герман Греф сказал все риэлторы умрут и уйдут с рынка это его было заявление там несколько лет назад потому что их заменит искусственный интеллект Я не переживаю потому что я возв и у меня будет ку особенно в твоём сегменте знаешь в лакшери бутиках были самые большим онлайн маркетплейсы farf match. com потом итальянский как и они сейчас все же все обанкротились все трое обанкротились потому что ну бутики лакшери он всё равно происходит им у брендов очень большая власть люди во-первых по-любому любят ходить Даже записывать Там по записи бутик и человек важную роль играет и они свои интернет-магазины запустили Поэтому у этих маркетплейсов оказалось слабая позиция и вот все топ три КС тоже это удивительно Ну просто ты знаешь что я понял вот в сегменте эконом и Комфорт если мы говорим про недвижимость покупка квартиры часто является необходимостью То есть тебе просто надо где-то жить если мы говорим про сегмент prum Delux то там 90% 99 людей уже где-то живут то есть они не нуждаются в квартире как в первой вещи первой необходимости и для них покупка недвижимости - это Приключение это экспириенс они ездят по этим офисам продаж красивые девушки лучше продают чем не красивые я не могу сказать что есть Прямо закономерность я вижу брокеров которые становятся лидерами доминатора там больше имеют знаешь типа например взрослая такая женщина у которой Ну допустим 45-50 лет у которой есть ребёнок она лучше закрывает дорогие сделки Чем молодая допустим такая силиконовая какая-нибудь блондинка потому что А деньги обычно у взрослых состоятельных людей и здесь важно доверие и ну Life Experience типа Что ты мне можешь рассказать про качество жизни там типа с семьёй в этой квартире и так далее Если ты сама Ну вот типа ещё из с родинского гнезда не выехала поэтому я могу сказать что часто Вот именно дорогие сделки - это такие умуд опытом женщины которые э ну вот хорошо знают жизнь пожили уже и у них с миллиардерами очень хороший мэйч э сейчас вообще тренд на то что возвращаются капиталы в Россию большие деньги за прошлый год миллиардный квартир продалось десятки то есть вот есть дом допустим Li Gate а где самая маленькая квартира а 400 м самая маленькая это на Цветном бульваре а он полностью от Раль флом сделан с мебелью со всеми аксессуарами и там цена за квадратный метр 3 млн руб то есть самая дешёвая квартира стоит миллиард 200 млн и их покупают одну за другой Потому что люди возвращаются из Англии их выгнали из Америки их выгнали забирайте деньги Если хорошо сказали А часто и вообще без всего они возвращаются и начинают новую жизнь обратно в Москве и у нас пентхаусы уходили по миллиард 500 миллиард 200 то что мы лично продавали и почти всегда там люди 50 плюс ты знаешь сам средний возраст участников списка Forbs И вообще состоятельных людей это точно ну там есть какая-то когорта наверное типа Паша Дурова там в районе сока но и бухман Да там Но их мало вообще если посмотреть это меньше 10% в основном это прям 60 плюс и конечно Они здесь в этом плане общаются больше с людьми своего возраста у меня допустим по-прежнему департамент особняков есть у нас прошлый ролик вался бизнес на особняках и мы за это время выросли в разы и у меня по-прежнему самые крутые особняки продаёт шестидесятилетних потому что собственники особняков Это обычно шестидесятилетних человеческие факторы большую роль играют это именно как консультация Да я представляю если мы взяли и переключили его это покупателя на какого-нибудь искусственного интеллекта и так далее он бы счёл пока что за него Женя Хотя посмотрим к чему это приведёт какие у

тебя ещё остались мечты А ну сейчас у меня мечта сохранить такую же лёгкость жизни такую же непринуждённость я сформулировал вот знаешь каждый подкаст мы к этой теме возвращаемся сформулировал цель жизни качественно прожить как можно больше счастливых дней немножко у маргулана подсмотрел где-то у тебя подсмотрел собрал вот эту концепцию и поставил три основных А столпа это качество жизни для этого я строю компании для этого Я генерируют зарабатываю деньги а это и Безопасность Туда входит и образование и так далее потом продолжительность жизни - это про питание про спорт про движение про умеренность и осознанность в том числе Да допустим у меня в жизни нет токсинов сейчас ну ни алкоголя ни табака достаточно правильная еда такая не тяжёлая много умеренности не переедаю не перебиваю И последнее - Это счастье вот три таких столпа на которых я бы просто хотел моя мечта чтобы у меня жизнь оставалась такой же лёгкой кайфово непринуждённой счастливой как сейчас и это на самом деле большая работа сохранить то что ты имеешь и не расплескать всё это да очем многие кстати вот как раз просто хотят чтобы их Вот это состояние продолжалось Как можно и начинают инвестировать в лонже Вити чтобы просто долголетия Ты ещё молодой те сколько лет Ну меньше чем тебе я обычный вообще никогда на это вопрос не а пото что ты выглядишь очень молод Да правильно не отвечай но теб ещё ты ещё так сильно не задумался об этом Потому что когда сорока ещё нет Да я когда встречаюсь с бизнес-ангелов они начинают прямо массово инвестировать новые технологии в здравоохранении там какие-то делают биохакинг всё что есть биохакинг Они пробуют на себе какие-то новые бизнес-модели е меня много людей смотрит Кто ищет темы если бы тебе сейчас было там Какие возможности ты

видишь которые сам себе говоришь нет но если бы ты начинал с нуля что бы ты сделал Знаешь мне кажется что ну есть сейчас такая шутка что когда мы думали про роботов искусственный интеллект что роботы будут подметать улицы а люди будут создавать все искусства и творить то получилось полностью наоборот что сейчас люди продолжают подметать улицы а искусственный интеллект придумывать невероятные видео картины искусство создаёт лучше любого дизайнера Я понимаю что будет высвобождать время у людей и я понимаю что энтертейнмент вообще индустрии развлечений это прям классная крутая сфера я допустим открыл компьютерный клуб в Дубае Это мой последний бизнес в прошлом году мы его открыли и это был мой пэшн такой проект знаешь Когда я был маленький и учился в школе Я ходил в компьютерный клуб и мечтал что когда-нибудь у меня будет свой компьютерный клуб и вот сейчас мы его открыли в Дубае он у нас с первого месяца вышел в плюс И сейчас у нас есть же в видишь есть такие сферы развлечений где у тебя нету ретеншн Ну например квесты те люди не придут два-три раза в один и тот же квест играть а в компьютерном клубе продукт для меня создают мировые корпорации типа там Sony - и там Blizzard которые стоят миллиарды долларов у которых лучшие художники дизайнеры и сценаристы которые создают игры которые я по факту даю людям поиграть да там Counter Strike Dota и так далее И у нас очень высокий ретеншн то есть люди возвращаются если мы попали э со своим продуктом в воронку А мы сейчас много денег тратим на трафик То есть я сейчас даже прибыль не вывожу мы сейчас всё реинвестируются другие русские предприниматели конкуренты и мы сейчас скупаем клиентов Это вот мой такой пэшн бизнес знаешь то есть там нет особо денег Но я понимаю что Саудовская Аравия что Дубай Они инвестируют вот в эти арены в индустрию развлечений в гейм индустрию в том числе это Большой бизнес 25 млрд долларов Саудовская арава вложила в покупку игровых компаний плюс в создание инфраструктуры для игр вообще чтобы люди играли виртуальные миры Я думаю что сейчас а всё больше и больше будет вот в эту историю уходить Пускай пока что первые метавселенной выглядят чуть-чуть нелепо Да и где-то там неудобными или недостаточно классными но я думаю что это просто вопрос времени и мы точно будем как первому игроку приготовиться всё больше и больше времени проводить в каких-то виртуальных мирах потому что они будут настолько мощными и крутыми что человечество Ну точно будет туда идти круто видишь это детские мечты когда реализовывает это всегда очень классно даже если нет в этом смысла Но вот хочется да свой компьютерный клуб очень круто знаешь для тех кто не знает Вот мы с Олегом общались до подкаста он ровно так же один в один мы общаемся с камерами без камеры у тебя такая целостность знаешь так такая вот и ты везде вообще быть

везде одинаковым это очень круто потому что очень много энергии переделывать себя Потому что особенно здесь в Дубае где все хотят казаться больше чем они есть это такая чёрная дыра энергии Мне кажется Когда знаешь иногда с людьми говоришь как только камера включается раз другой человек знаешь да это правда мне не без разницы на чём зарабатывать какого качества будут эти деньги я отказываюсь допустим вот девелопмент очень сладкая крутая история Да но я понимаю общаясь с десятками девелоперов из России что этот бизнес имеет нюансы В частности ты не можешь без финансовой смазки э государству а построить дом Ну просто сдать его идеально всё То есть ты обязан где-то наступать на этические вот эти клавиши знаешь такие которые тревогой бьют мне допустим нравится агентский бизнес тем что мы никогда не давали взятки Мы никогда не мы сейчас платим НДС представляешь типа в России на услугах где у нас нет встречных НДС никаких То есть я просто тупо отдаю львиную долю своей прибыли Ну примерно половину прибыли просто на то чтобы к нам не было вопросов и я понимаю что это часть формулы Ну игры сейчас да То есть раньше можно было что-то там придумать сейчас не получается И вот эти все вещи они так формируются в такую встроенную концепцию что мне проще меньше заработать но честно и я не гонюсь за там какими-то большими может быть капиталами или у нас бизнес очень плохо капитализированные блин годами стабильно агентство знаешь какие живучи я смотрю на некоторые компании Они блин по 10 лет просто во здесь все вот эта идея продать одну Вилу и потом жить 2 года на эти деньги она Ну настолько заманчивая что здесь все агенты Я не знаю Так что ты самым конкурентным мне это нравится да Но то что сказал смотри Рен бает 60 лет средняя доходность 20% Джорж сорос 60 лет средняя доходность бизнеса который он делал абсолютно чистый всю доходность которую он делал Ну вот он владеет там Хас Да гайку он хорошо управляет компаниями он делает их лучше Да он реально смотри ворен баффет его доходность двадцати процентная там ну можно там может кока-коле придраться или что-то но по сути все его бизнесы он которым занимается это супер бизнес Джордж сорос та же самая доходность даже чуть-чуть меньше Но смотри что он делает да что он в мире творит и сколько у него врагов И сколько он поломал суть Это принципиально разные вещи Да как бы вот намного лучше быть ворен баффетом чем быть Джордж Сосо поэтому и самое главное можно И то и другое Н бает И больше доходность чуть-чуть да И при этом да сделал это абсолютно только долгосрочно мыслил без всяких спекуляций без манипуляций рынками без всяких вот этих Да поэтому долгосрочно всё равно вот такой правильный подход выигрывает всё равно да Спасибо Олег давай брофист у нас я могу подарить две свои книги они

э неплохо написаны это путь одного лега путь одного агентства за там главный Инсайт который люди вы главный Инсайт вашу любимую цитату Олега и выберем одного победителя который получит Сразу две книги Да Путь самурая круто Алек Спасибо большое