Прибыльная МЕЧТА или Финансовая ЛОВУШКА? Андрей Хазов

Оскар, ну что, добро пожаловать на твою новую виллу. — Всё, я дождался. — Остров Бали - это особая энергия. В своём месте силы. Как можно все деньги потерять на недвижимость? — Один промах тебя уничтожает. Я вложил всё, что у меня было. Я продал машины, квартиру. — Большинство людей не видят этот риск. — План Б - это Бали. — Сколько ты держишь кэш, ты теряешь бабки. Всё должно быть в рабочих активах. Я стал изучать венчур, везде, короче, потерял. — Богатые люди богатеют. Зсь масмаркет, и страдает середина. — Это очень важно мысль, мы на неё опираемся в нашей стратегии. На самом деле мы не стали выбирать какие-то серые пути. — Какие были серые пути для понимания? — Андрей, очень рад, что мы с тобой 2 года назад мы с тобой познакомились. Теперь, можно уже сказать, мы становимся партнёрами. — Познакомились 9 лет назад. — 9 лет назад. Да. — Да. На кайтссёрфинге. — А, точно, — во Вьетнаме. Да, ты ещё совсем был другим. Мене загоревший, у тебя было больше волос, но ты уже занимался чуть-чуть недвижимостью. Пол, мы сейчас про это поговорим. Ты полностью поменял свою жизнь. У тебя новая жизнь. Это точно. — Многие об этом мечтают. Как себе сделать новую жизнь? — Ты это сделал и за 2 года вот всё это было в голове. Я помню, мы с тобой здесь закопали единорога прямо в землю, где не было ничего. И теперь готовый комплекс продан на 90%. Можно сказать, ты стал кем-то, да, ты приехал на остров, ты был никем. Одним из 2. 000 фантазёров, которые здесь бегали и искали землю и пытались что-то сделать из ничего, но большинство из них не смогли. Когда я тебе написал первый раз. — Да. — Какие два вопроса ты мне задал? Помнишь? — Ну как ты думаешь, какие? Я думаю, про локацию я спросил. — Это был второй вопрос, — да? И может быть про сроки или что-то такое. — Не, первый вопрос был: "Какой уровень комплекса? " Я написал: "Премиум". Ты говоришь: "Ладно". Второй вопрос: "Какая локация? " — Да, да, да, действительно. Да, я сделал ээ ставку, да, потому что это девемент, это риск, да, но ставка была, потому что ты мне понравился как предприниматель, который собранный, который работает. Это не просто как спекулянт. Ты действительно работаешь и

действительно создаёшь ценность. Не просто там взял какую-то там вектор, потому что якобы там сейчас идёт волна, да, завтра волны нет, и ви, видимо, не ошибся, да, вот мы теперь стоим, вот всё стало реальностью. — Давай проговорим коротко про твой путь как предпринимателя. Как ты вот эти переживал 2 года? Вот с чем ты приехал и где ты сейчас? — Ну, ты правильно говоришь, на самом деле, Бали - это моя точка перерождения как предпринимателя. У меня в России был достаточно большой бизнес строительный. — 2,5 млрд оборота у нас других девело. Мы строили штаб-квартиры букинга, Яндекса, мы строили ворд-классы, мы строили примерно апартаменты в центре Москвы. Мы были

генподрядчиком по фитау, то есть это инженерные системы, отделка, оснащение. В общем, есть коробка. Мы делали всё остальное, фасады в том числе. То есть такая достаточно база. И это был именно премиум сегмент. То есть я всю жизнь работаю именно в премиальной недвижимостью разного формата, разного назначения, но это всё премиум. — И тот бизнес в России ты закрыл или ты его продал или что ты с ним сделал? — Пришлось. Ну, вообще строительный бизнес, ээ, у него есть определённые минусы, связанные с тем, что он зависит от собственника и слабо набирает капитализацию, так скажем, да. Ну, то есть это очень сложная задача вырастить какую-то капитализацию в строительном генподрядном бизнесе. Практически никому это не удаётся. Поэтому это полная зависимость от меня и от проектов. — С самого начала наша бизнес-модель, она работала с иностранными компаниями. То есть вот мы делали штаб-квартиры больших корпораций. В какой-то момент их практически не стало. Вот и нам пришлось переключаться на российские компании, на девелоперов, на госкорпорации. И это м формат совсем другого взаимодействия. И те качества, которые у нас были, так скажем, не совсем подходили, подход не совсем подходил э к этому формату. Мы нормально работали, но вот в итоге один проект был м не очень удачный и нас, можно сказать уничтожил. Да. Мы делали со Сбербанком в на побережье Мрию отель. Мы его полностью доделали, полностью устранили замечание, но я там потерял 300 млн руб. Это очень глубокая тема, так скажем, сложный момент. Ну да, там сложно заработать на таких проектах. В принципе, это редко кому удаётся. В основном это как казино может повести, конечно. ты взял какой-то риск, фиксированную цену или на, ну, на в чём происходил? Вот потому что если ты обычно сервис оказываешь, ну, у тебя нет риска, да, как бы ты просто делаешь работу за кого-то на маленькой, где ты взял риск? — Там большая зона ответственности. Ну, конечно, да, ты должен отвечать за цену, закупки. Очень огромные много факторов, которые может пойти не так, да, и ты несёшь ответственность за всё это. То есть это не то, что как бы как получилось, так получилось, вот вы заплатили, сколько материал стоит, вы, значит, всё заплатили. Так не работает. Ты берёшь на себя ответственности за изменение стоимости материалов, за поставщиков, которые не привезли этот материал. Пандемия случилась вот в тот момент тоже, кстати, большой момент, э, который повлиял. То есть мы там возили этих рабочих в кузове, не знаю, в багажнике автомобиля, потому что не пускали там, да, был карантин везде. Ну, в общем, что только не делали, чтобы просто завершить этот проект. Но для меня было важно его закончить. — Это важная тема, потому что строительный рынок большой, он системообразующий, да, и сейчас в России огромное количество компаний закрывается. Они не выдерживают, да, вот этот период высоких ставок, дорогие деньги, задержки по оплатам просто сыпется вниз, да, один не платит генподрядчику, генподрядчик не платит следующим, следующий не платит. Ну и вот эта цепочка, она постоянно шатает всю систему. И очень много предпринимателей потеряли волосы и уверенность в себе, и как бы свой бизнес. Есть что-то, что ты можешь сказать таким людям? Я в какой-то момент понял, что биться головой об стену не очень хорошая стратегия. Вот. Ну я как бы я шёл на пролом. То есть я думал, как ну то есть я точно смогу, я как бы я умею работать, я у меня есть сила воли. И вот эти препятствия, я их все как бы все смогу преодолеть. А вот а ну во-первых все преодолеть, как оказывается не всегда получается. Бывают там, да, какие-то вещи уже сильнее тебя. А, во-вторых, на самом деле я понял, вот что самое важное качество предпринимателя - это видеть рынок сверху, а, понимать, что от чего зависит, понимать законы, понимать, на каком этапе развития сейчас находится рынок. Он вообще растёт или он падает. Вот я проанализировал свой путь предпринимательский, именно строительные компании, понял, что я весь свой путь развивал компанию на падающем рынке. То есть у нас там маржинальность, чистая маржинальность за вычетом всех накладных расходов. А, ну, когда я только стартовал, была 30%, а когда я заканчивал, это было меньше десяти. А меньше десяти в стройке это вообще как бы очень не очень, да. Ну, то есть у тебя гарантийное удержание 5% — и у тебя непредвиденные затраты, риски, что угодно. Ну, то есть один промах тебя уничтожает. Ну, если коротко. А если берёшь большой проект типа Сбербанка, да, ты на большой скорости, на очень тонком льду, да, и останавливаться вообще нельзя, как только остановился сразу. — А с большими проектами, ну там, с госкорпорациями, у них какая логика? Они по старой памяти считают, что у тебя маржинальность 30%. — Да. — Ну и соответственно, ну как бы 30 много, надо тебя подрезать. — Ну это вообще их работа. Вот если большие корпорации, их большое конкурентное преимущество, что они могут выжимать из поставщиков все соки, да, потому что все хотят работать, да, там они тендерят бесперерывно, да, там и как бы и очень многие радуются, что вот они получили большого клиента. В Германии была компания Metro, огромный ритейлер. Одна компания ответственна за банкротство 10. 000 поставщиков. Она так выжимала всех, что просто 10. 000 предпринимателей на контрактах метро теряли свой бизнес. Просто потому что не они считали, что все должны с ними в минус работать, а зарабатывать где-то в другом месте, да, за счёт того, что они там догружают что-то или объём или что, типа, с нами вы не зарабатываете. Вот зарабатываете в другом месте. И убийца поставщик была компания убийца поставщиков. И немножко то же самое есть ээ ну с большими госкомпаниями, Сбербанками, — да. Ну вот моя, наверное, как стратегическая ошибка была в этот момент, что я мне очень понравился проект, и мне его захотелось реализовать. Я мы со Сбербанком отказывались работать 5 лет. То есть нас приглашали в тендер, мы говорим: "Нет, мы не пойдём. Мы должны узнали как бы какие есть риски". Ну вот ээ в какой-то момент я просто согласился. Ну вот это было поворотным моментом. Ну не, собственно говоря, этот момент меня привёл сюда. В итоге — ты решил поменять жизнь, место, да, как бы — с течение обстоятельст это вот этот как раз э переходный период в моём моей профессионально, в моём бизнесе. А потом вот случились все эти события. Всё прямо в один месяц, не то, что даже в один год, а всё в один месяц случилось. Я принял решение закрыть бизнес, э, собственно говоря, искать себя уже в других направлениях. Я давно хотел заниматься девелопментом. То есть это было такое как стратегия развития перехода от генподрядной структуры в developмент. Это логичное достаточное развитие. — Думаю, да, хочется свои идеи реализовывать. — Конечно, хочется свои. Хочется управлять своими потоками, а не быть зависимы от других финансовыми. И, конечно, как как-то вот своё детище как свои идеи, в общем, да, воплощать жизнь, а не чужие. — А чем ты приехал на Бале? Да вот — я изначала приехал в Дубай вообще. Да, я в Дубае изучал очень много разных вариантов моделей. Я изучил весь рынок недвижимости. Я понял, что там экономики практически нигде нету. То есть, ну прямо, ну, есть, но это надо настолько там, да, изощрённо выбирать. Не то что ниши, а под ниши. То есть прямо узконаправленные какие-то направления, ниши, где, да, там есть экономика и там, ну, как на любом рынке есть дисбалансы, да. — Ну, как везде. Это, я считаю, это везде так, да. Нету рынок недвижимости, это не один рынок, да? Рынок недвижимости Нью-Йорка, есть суперприбыльные объекты, есть убыточный, ну, рынок Дубай, есть пару жемчужик. Сейчас огромное количество недвижимости на Дубае продаётся below original price. Можно купить дешевле, чем во время котлована. — Да, я понял для себя, что примерно там максимум 3%, ну, каких-то проектов возможности недвижимости может быть прибыльны в Дубае. И я нашёл такие парочку. И мы, я практически запустил, но в конечном итоге инвестор, который подтвердил, э, там директор по инвестициям, крупная компания, он всё изучил, подтвердил, говорит: "Да, это классная идея, она рабочая, все цифры бьются, всё как бы сходится". Вот. И у нас были финальные переговоры уже с собственниками. Они говорят: "Нам всё нравится". Но мы, говорит, решили делать сами. Я говорю: "Ну, о'кей, это же надо ещё сделать". Идея, на самом деле, она мало чего стоит. там, да, реализация 95%. Поэтому я не сильно расстроился, но у меня был уже на тот момент план Б - это Бали. — Три принципа при инвестировании в недвижимость, ну и вообще в другие проекты. — Ну, мне очень нравится Bрен Buffet. Первый принцип: сколько лет ты в игре? Быть в игре 85 лет, тогда ты по-любому выиграешь. По-любому. Тогда не нужно вот эти рывки какие-то сверх. Можно с обычной доходностью стать очень состоятельным человеком, если ты думаешь долгосрочно. Да. Это первое. Второе, ээ это не терять деньги. — Желательно никогда, никогда ни при каких обстоятельствах не терять всё. Да. Заборн ба свои самые большие инвестиции, на которых он был самый убеждённый. Он вкладывал 10% своего капитала. Всё можно сделать в начале пути. — В начале пути. Один раз надо делать all in. — Но, как говорил Бафеff, и я тоже говорю так: "Стать богатым надо только один раз. — Угу. Не надо делать вещи, чтобы, когда ты уже богатый, опять становился бедным и опять становился богатым и опять вот люди, которые стали богатыми и потом бедными и вернулись, их абсолютно меньшинство, да. Соответственно, диверсификация для меня ключевое. У меня очень сильная диверсификация. Это вилла, это, образно говоря, там меньше там полпроцента или меньше, это совсем маленькая часть. И даже весь пучок на бале вот он будет маленькая часть, да, соответственно, диверсификация. Вот в этом в прошлом году у меня успешная была Япония, очень хорошо, Индия в прошлом году бум был 7% рост экономики, да, очень сильно. И вот если у меня всегда кто-то выигрывает, кто-то проигрывает. Ну и третий, наверное, э уже такой эмоциональный. Я всё-таки люблю делать бизнес там, где я физически нахожусь. Для меня бизнес в местах, где которые ты любишь, это больше ценностей, чем где-то просто так, потому что там хорошо, да? Если мне не нравятся люди, которые в этом рынке, мне не нравится там быть, я не буду этим заниматься. Я вижу последние 5-10 лет я вижу интересную ситуацию. Вот просто она, ну, в мире

происходит инфляция, очевидно, да, деньги обесцениваются намного быстрее, чем то, что зарабатывают. Но в лакри сегменте инфляция просто ещё быстрее, да, как бы неравенство растёт, ещё меньше людей забирают, ещё больше. Вот эта маленькая группа людей, у них очень сильно выросло состояние, очень сильно, да. Топ-3. 000 человек мира с 2020 года до сегодняшнего дня удвоили свой капитал. Ну, как бы очень много денег и нет чувствительности, да, они заказывают отпуск до семьи, там 250. 000 долларов. И это прям сильная инфляция в лукри сегменте. Богатые люди богатеют. Есть массмаркет, страдает середина. Да, если посмотреть, какие бренды сейчас в Америке банкротятся один за другим, в средняк. Не там, не сям. — Это очень важная мысль, и мы на неё опираемся в нашей стратегии, на самом деле, в стратегии развития дальнейшего. И почему, собственно говоря, начали делать в премиум сегменте? Потому что на рынке бале developмент в премиумсегменте - это микро, вообще микрослой. Ну, по разным причинам. Это и сложно строить здесь, и там, да, и нужна экспертиза, и маржинальность может быть даже меньше, но востребованность очень высокая, рост очень высокий. Все отчёты, — это тренд будет продолжаться, да, — все отчёты сейчас международных консалтинговых компаний Colors, JL и так далее, они все как один просто трубят. Вот смотрите, по слоям недвижимость там, да, люкс класса премиум, комфорт, эконом. Это выросло там, да, 3%. Это

ну, короче, чем выше, тем больше рост. ежегодный и рост колоссальный. Просто я думал на самом деле, ну, о'кей, статистика есть, понимание есть, а, а первая причина какая этого? Ты говоришь, что богатые богатеют, я согласен. А мне кажется, ещё очень важная причина - это изменение потребления. Особенно, если мы говорим сейчас про туристическую недвижимость, потому что раньше в принципе люкс-класса туристической недвижимости практически не существовал. Ну, то есть это редко, ну, было, конечно, но очень мало, да. А, а сейчас потребление изменилось. И у нас вот такие виллы арендуют не только богатые, состоятельные предприниматели, инвесторы, а на самом деле просто, ну, вот небольшие предприниматели или даже топ-менеджеры. И они готовы, то есть у них нету собственного жилья, у них нету там, да, чего-то ещё, но они готовы на отдых выделять и на эмоции, и на туризм гораздо больше денег из своего потребительской корзины. Да, люди хотят опыта. Это факт. Такой тренд тоже смещение. Люди не хотят больше вещи. Они говорят: "Зачем мне какая-то сумка? Я лучше съезжу в шикарный, — проведу время просто там, да, топ". И запомню эти там семь или там, не знаю, 14-15 дней на всю жизнь. Это будет моей То есть начинают коллекционировать впечатления, — да? — Для них это смещение ценности. А людей больше времени, больше свободного времени, ещё больше будет свободного времени и точное смещение в сторону опытов. И именно поэтому чек за ночь в недвижимости в отеле растёт, в том числе, потому что, ну, только за счёт богатой прослойки населения это достаточно сложно, их не так много, всё равно они богатеют, да. А вот всё-таки за счёт среднего такого класса, который готов больше просто тратить, гораздо больше, они готовы половина своего дохода тратить на это. — Ну, это интересно. Это вообще вот с точки зрения, как работает мир, никто же до конца вот всю систему не понимает. Ни один макроэконо, ну, это слишком сложная система, большая. Но то, что я вижу вот со своей точки зрения, это интересно, была непрецедентная печать денег после коронавируса. Америка, в первую очередь Америка, ну, Европа не сильно отстала, просто начали печатать 10 пс триллионв долларов. Да, как даже последний бил, когда Элон Маск экономил, экономил там дочь ээ 6 месяцев он сэкономил 80 млрд долларов. А потом Трамп одним чеком выписал 5 триллин. И на этом у них случилось. Он говорит: "Блин, ну так мы никуда не приедем". Да, как бы, и всё. И как происходит, да, соответственно, когда происходит печать денег, вот эти деньги, они распространяются по миру постепенно. Выигрывает больше всего от инфляции те, у кого деньги первые. Самый большой победитель вот этой инфляции и печати денег - это Америка. Они могут просто их создавать. Ты ещё думаешь доллар, доллар. Я уже знаю, что доллар - это 0,9. Да ну, у меня я тебе даю, когда пока ты ещё думаешь доллар, да, ты пока потом это вот идёт дальше, дальше. Соответственно, станок печати начинается. Первый, кто зарабатывает, кто ближе к деньгам. Вот прямо вот можно посмотреть удалённость от федерального резерва, да? И чем ближе ты к федеральному резерву, чем быстрее происходи там инфляция, потом здесь инфляция и потом она тиклдау, да, вот такая. И вот первое, где происходит инфляция, да, вот, ну, естественно, там банки, крупные банки там зарабатывают золотой нож, потом а хэджфанд-менеджеры в Нью-Йорке. И вот когда началась печать денег в двадцатом году, вот эти хэд-фанджеры в Нью-Йорке, они так разбогатели. И везде куда они первая куда они ездят их самая любимая destination такая luxury Борабора и цены на борабо вот так в космос просто там000 долларов в ночь просто до последнего до кого доходит это вот на джаве рис и рано или поздно там 5 лет спустя начинает дорожать рис и рабочие которые они такие так ээ я раньше тратил на еду 3 доллара в день. Теперь я трачу 5 долларов в день. Я хочу зарабатывать в два раза больше. Не се, а 15 долларов. И вот так это происходит, да? Поэтому больше всего проигрывают от этой системы самые нижние слои. Все, у кого много активов, у кого много капитала, много активов, выигрывают. Да вот держатель недвижимость, вся недвижимость мира стоила там 270 трилн, теперь 400 трилн. Да, все держатели актива, все выигрывают. И вот так это происходит из цикла в цикл. Поэтому, естественно, а чем ближе ты к федеральному резерву, тем быстрее настаёт инфляция. — Ну не поэтому ли, в том числе и богатые люди, они покупают в том и недвижимость. То есть часть состояния у многих богатых людей. — Богатые люди, все богатые люди уже 5 лет подряд говорят: "Ээш и трэш". Мусор вообще не как только ты держишь кэш, он обесценивается. Ты теряешь бабки, он тает. Ты держишь кэш, у тебя тает. Надо держать кэша ровно, чтобы тебе хватило на 12 24 месяца жизни. А всё остальное должно быть в рабочих активах, в компаниях, которые ароматизируют инфляцию, в активах, которые ароматизируют инфляцию. Это как горячая картошка, да? Как бы ты её получил сразу там она летает, да? Вот когда гиперпрофляция бывает, тогда вот эти начинаются ещё быстрее двигаться деньги. Никто их не хочет держать. У тебя инфляция происходит не за счёт увеличения денежной массы, а за счёт увеличения скорости оборота. Очень сильная инфляция происходит. Немножко тебе расскажу, что получилось. Это двухспальная вилла у нас 160 квадратов. Это зона бассейна. Здесь два шезлонги. — Противоток есть, можно плавать. Да. — А, да, здесь установлен противоток. Здесь можно плавать, тренироваться либо делать массаж, что тоже классно. Гидромассаж. Давай пройдём вовнутрь. — А, большие окна. Класс. — Да. Здесь у нас зона гостиной. А у нас вся мебель в стиле миноте. Мы её доработали для отелей. Все вот эти чехлы, они снимаются, чтобы можно было их заменить. — Это всё можно снять, да, постирать и всё — это всё снимается, да, потому что это всё-таки будет для сдачи. И мы сделали это влагостойка, износостойка. На специальном аппарате проверяли циклы износостойкости, чтобы это служило как можно больше, а не только было красиво. в первый год. Всё это управляется с умного дома. Можешь выстроить себе комфортную температуру, управлять светом. Есть мастер-выключатель, тоже удобно, когда уходишь, ты нажал одну кнопочку, выключается всё. И шторы здесь сад с

натуральными растениями живыми. Это не фейк. Вот, соответственно, здесь будет поливаться каждый день. Здесь уборка каждый день. То есть это вилла с отельными сервисами. Всё включено полностью. Да, тебе не надо не париться вообще ни по какому поводу. Оте — ты можешь заказать еду из ресторана, ты можешь заказать сюда шеф-повара, у тебя есть консерш, у тебя есть батлер. В общем, на самом высоком уровне. Не только с точки зрения дизайна, но и сервисов. Это важно. — Бали. Я люблю это место. Я здесь давно был, 15 лет назад и первый раз здесь побывал. Семь раз как турист сюда приезжал. И всё это время я видел, как тут просто какая-то там развивается застройка, девелоперы какие-то появились. Я так удивился этому, думаю, как вообще, что это происходит здесь, непонятно. И мне уже тогда предложил мой знакомый, с которым мы сейчас хорошо ещё до сих пор общаемся, говорит: "У тебя офигенный опыт. Здесь такого опыта экспертизы на бале нету, но при этом есть перспективы большие, типа, давай, я готов с тобой вот сейчас, типа, зайти в партнёрство, взять пополам участок. и типа строить. Ну, для меня это такой был шок. Я говорю: "Подожди, подожди". Но эта идея у меня в голове была, оставалась. И вот этот план Б я решил реализовывать. Ну, раз там не получилось и там остальные ниши мне не понравились совсем, я целенаправленно сюда приехал уже открывать компанию и начинать строить, даже не проводя какое-то исследование, потому что я уже понимал о рынке чуть-чуть. Я видел, что здесь открылось окно возможностей. То есть это такой редкий момент бывает на рынках возникает, когда любой человек практически может зайти. То есть ну барьеров практически ноль, вот так скажем. — Это это редко бывает и это бывает непродолжительное время. И тогда были кейсы действительно, вот когда там я заходил чуть раньше ещё, я потому что в последний вагон так зашёл, когда здесь просто вот, ну, там маникюрщицы, которые вот пилили ногти, они запускали строительство вил, строили их, то есть привлекали деньги, действительно их построили, продавали там и себе зарабатывали там 50% прибыль. Такое было. Это просто там шок. Я думаю, ну, если они это могут делать, то у меня вообще 100% получится с моим опытом. — Я, ну, я правильно понимаю, что стартового капитала у тебя не было? — У меня был небольшой стартовый капитал, но незначительный. Вот я — тебе пришлось его вложить? Да.

— Да, я вложил всё, что у меня было. Я продал машины все свои, я продал квартиру в Москве. У меня была достаточно дорогая квартира. Там сколько она там 100 млн руб. она стоила на Минской. Ну, половину я вложил, чтобы Сбербанк достроить. Половина я вложил сюда. Ну ещё чуть ещё. — Получается примерно полмиллиона долларов. Ну там — чуть больше, да. — И у тебя была репутация, твой друг, который готов был с тобой идти в Он потом в итоге пошёл в партнёрство, — а мы с ним искали землю, но так получилось, у него уже был партнёр, у него здесь уже были проекты, они сейчас до сих пор строят достаточно успешно, насколько я знаю. И, ну, партнёр его сказал, типа, как-то это странно, ты, говорит, и со мной здесь делаешь, и с ним. Ну, как бы могут возникнуть, наверное, какие-то конфликты, интересы, да. И мы так подумали: "Ну да, э, и, в общем-то, там по земле что-то не совсем складывалось". Э, и я просто принял решение самостоятельно уже дальше действовать. — Мне ещё вот эта скульптура нравится, такие тени падают. — Эту идею мы немножко украли ээ из Дубая, из Нового Атлантиса. — Там есть такие гипсы. — Ну, они тоже у кого-то украли, поверь мне. — Да. Ну, мы их, естественно, адаптировали. Это просто идея, потому что там она совсем по-другому реализована, но получилось сюда она вписалась идеально. — Мы даже говорим — Давай покажем. — Да, давай. Вау, мастерспальная. Надо, надо сделать это классику. А, — кстати, по поводу матраса и постельного белья. Э, мы думали, что это должно быть нашей фишкой. Это всё-таки туристическая недвижимость — и сон - это очень важная составляющая. Проверим, что здесь — матрас состоит из тринадцати слоёв. Мы взяли стандарт for Seasons и его, э, ну, в общем-то, позаимствовали. Я считаю, что это ничего страшного брать лучшие идеи у лучших. — Мы своё производство нашли. Мы заказали именно эти материалы, именно этого слоя, толщину именно такого же компоновки. И получилось так, что матрас состоит из жёсткой части нижней. То есть, чтобы у тебя после слишком мягко, когда бывает после ночи у тебя тебе вроде приятно, но потом спина болит. — В этом случае ничего не болит, всё комфортно, но при этом верхняя часть, ты сейчас вот попробовал немножко прямо так. — Да, да, да. Супер. — Короче говоря, мы вложились в сон. Здесь абсолютно классно, комфортно спать. Я протестировал месяц, уже его навили. Идеально. Самая выдающаяся часть этого этой виллы - это вид. Прямо первая линия на океан, на волны. Смотри, вот какой срфер классный лет. — Да, срфер прямо летит. Вау. — На мой взгляд, самое лучшее решение, которое ты принял, такое фундаментальное решение, это купить землю, именно вот эту землю, да? Потому что вот нусаду, все пятизвёздочные отели вот в этом месте. И между ними вот просто на первая линия с выходом на пляж участок. Все остальные участки где-то там в новых развивающихся землях там где-нибудь. Это вот было решение твоё или это было просто вот случайность? — И то, и другое. Почему так? Объясню. Вообще, когда мы здесь заключали контракт по земле, мне все крутили палец у СК. Говорит: "Ну, Саду, ты с ума сошёл? " Типа все, все строят Чунгуд, тут как бы центр мира и так далее. Вот. И вообще никто не верил в эту локацию. Здесь, в принципе, вообще ни одного девелопера не было, даже иностранных. Только отели — только отели, да. — И то отели. Ээ, ну не строились отели в тот момент. Они наоборот были в самом печальном, за запустевшем состоянии. Почему? Потому что прошла только пандемия. И в пандемию так случилось, что, э, гостей было здесь ноль. 2 года, да, или сколько пандемия длилась, длительное время. И это, ну, там сильно подкосило отельные секторы, потому что даже на эксплуатацию не хватало денег здесь. То есть на команду содержать просто, чтобы поддерживать в рабочем состоянии, да, — чтобы этот участок был недооценён, да, по твоему мнению? — Абсолютно. Ну, то есть, чтобы ты понимал, мы вот сравнивали первую линию, землю. Цена земли на первой линии в Чингу и здесь она отличалась в пять раз. по цене. То есть мы купили в пять раз дешевле здесь, чем это стоило на первой линии в Чингу. Хотя это премиум локация здесь, если тупо забить отель на Google Maps и посмотреть цены, да, вот идёт от дешёвого и все самые дорогие отели, все отели, которые продаются за 1. 000 долларов ночью выше, все здесь, да? А такие компании, как For Seasons, да, там для них выбор локация - это 90% успех, да. Вот они, чтобы выбрать какое-то место, они 10 лет ждут это место, 20 просто вот одно место ждут. — И все они здесь, — все. Потому что здесь можно купаться. Здесь как бы есть места без вол, где от волн защищено. Ну просто здесь меньше дож дней дождей, потому что там горы начинаются и больше дождя здесь, больше солнца, больше я не вот для меня это ехать от аэропорта 20 минут, нет пробок, все дороги новые. — Ну если коротко отвечать на твой вопрос, ээ это было не совсем случайности. — У тебя был выбор между этим и другими. — Абсолютно точно не, я посмотрел 150 участков лично своими ногами. Не то, что там, да, где-то в интернете где-то агенты мне присылали что-то, а лично прошёл 150 участков в разных районах. Мы изучали районы, мы сравнивали потенциал этих районов. Ну, то есть мы отнеслись к выбору земли очень скрупулёзно, потому что это база. От этого было, ну, зависело вообще успех проекта, потому что неправильный выбор участка мог привести к печальным последствиям. 100%. Ну и вот мы идём, буквально 50-80 м, и мы уже подходим к пляжу. Это ещё и сёрфспот. Здесь можно купаться. И здесь сёрферы любят сюда приезжать вот в этих кафешках с видом прямо на океан можно выпить кокос, позавтракать даже. — Вот когда отлив, здесь пляж получается. Вот здесь вот этот пляж раскрывается. — И вот туда ты проходишь и там такая вообще открывается голубая лагуна. Туда можно прямо проходить, гулять. Купаться очень красиво. Я здесь сам часто купаюсь, когда у меня есть время на это. — Пять раз дешевле. Это просто шок. — Ну это как вот как в инвестициях, да? Важно точка входа и найти какой-то дисбаланс. Вот это получилосьделать. Я был же здесь 15 лет назад, да, первый раз, потом 7 лет назад и так далее. И я знаю, как выглядит Nusсадуа, когда туристы возвращаются. Это как бы это центр премиальной премиального туризма. Здесь самый высокий чек всегда был. Я подумал: "Ну о'кей, пандемия прошла, но это всё обратно откатывается, да, обратно возвращается. Через какое-то время этот район будет самым востребованным, самым дорогим. Ну не бывает такого, да, что всегда вот этот вот портал всегда открыт. Он закрывается достаточно быстро, потому что люди не дураки, они видят эту возможность, приезжают сюда большим количеством и заполняют рынок. Да, рынок балансирует сам себя. — Сейчас очень многие смотрят и виллы на бале имеют, ну, как бы сейчас падающую репутацию, да. Так случилось, я в 2 года

смотрел назад. Из всего, что я посмотрел тогда, 70% не достроено вот в данную секунду, да? Мне повезло, что я сделал с тобой, да, как бы у нас достроилось это счастье, все радуются. Сегодня будет праздничное открытие, но теперь люди боятся вообще. И самое главное, что самый большой девелопер, да, Андре, ээ, у него случилась большая как бы катастрофа, да, там самострой, конфликт с государством, тюрьма, все инвесторы вытягивают свои деньги, а жирка нет. И все стройки останавливаются. И теперь люди боятся, да, люди боятся, как вообще быть, потому что, смотрите, да, ээ, доходности в долларах не так много мест в мире, да, но, образно говоря, моя стратегия такая, чтобы мои рублёвые доходы покрывались рублёвыми расхо, ну, расходы рублёвыми доходами, долларовые расходы покрывались долларовыми доходами, да, и еврорасходы покрывались евродоходами. Тогда нет

валютного риска, да. Где в мире можно сделать долларовый доход? Да, в Америке, очевидно, да. Ну, в Америке, во-первых, KYC, там по деньги могут заморозить и так далее. Плюс доходность в Нью-Йорке. Вот даже с моими знаниями, у меня там своя компания, 4,5 4,8%. Вот это как бы реалистично, да, как бы вот потому что это Нью-Йорк, это просто для безопасности, для сохранения капитала. В Дубае можно что-то, да, там средняя доходность получается всё равно

6,57%, никаких там 12-14, как все обещают. И то и ну ещё надо попасть в проект, да, как бы огромное количество юнитов, которые выходят сейчас в эксплуатацию. Ну а где ещё? Какие ещё есть места? Ну есть пукет, есть бали, да, там, но люди стали бояться. Если ты хочешь сделать себе долларовый доход, что можно сказать людям, да, как бы как обезопасить себя, как не попа как не попасть в уязвимую позицию? — Хороший вопрос, на самом деле. Мы я об этом начал думать ещё в самом начале. Вообще, в принципе, любой рынок недвижимости, он развивается по одним и тем же законам. И Бали это подтвердил, да, Индонезия это подтверждает. Сейчас я наблюдал, как развивается рынок недвижимости в России. Очень похоже. Что случается с рынком недвижимости, когда, а, появляется огромное количество застройщиков, а, когда регуляции практически никакой нету, да, э, и когда, ну, при этом спрос есть, да, большой на это всё. А случается следующее. Случается стихийная

застройка, которой практически невозможно управлять. Я имею в виду с точки зрения властей, государства и так далее. И год назад власти, когда это увидели, они поняли, что они абсолютно не управляют ситуацией, не могут. И начался вопрос о том, что чтобы вообще ввести мораторий на строительство на два или там даже 4 года. Как это было, например, в Сочи, когда власти поняли, что они не могут управлять ситуацией. Там тоже стихийная застройка без документов. Ну, я думаю, все многие знают эту историю. И вводили же мораторий, да, в Сочи, чтобы разобраться, чтобы наладить механизмы и потом уже генплан там, да, утвердить и потом уже это запустить. Я это предвидел. Ну, просто я понимал, что скорее всего вероятность такая очень большая, да, что так произойдёт и придёт регуляция. Какая-то регуляция точно придёт 100%, да, это законы развития рынка. Я подумал: "Ну о'кей, значит, надо просто на опережение действовать". И мы стали делать непопулярные достаточно на тот момент действия по оформлению всех документов.

Ну я тебе просто объясню. Девелопер что делает, да, когда приходит на новый рынок? Он идёт, ищет консультанта. Ну, что логично достаточно, да, типа консультант, который тебе поможет разобраться с регуляцией, с документами, собственно говоря, схемами, как тут что делается и так далее. И на тот момент все консультанты в один голос говорили: "Не нужно PBG, разрешение на строительство. Вот стройте, мы вам оформим всё по факту". Так быстрее, проще, дешевле. Все, 100% консультантов так говорили. — Получается, они были мошенники, они специально загоняли вас в такие схемы, чтобы потом я так не считаю. Всё равно ответственность как бы принимающего решение человека. Ну то есть ну мало ли кто тебе что говорит. Ну ты должен своей головой думать. И про инвесторов то же

самое я говорю. Ну вы должны своей головой думать. Вам никто не даст готовое решение. Вот вам доходность. Ничего не делай, ничего не думай. Мы всё как бы это самое, да, сами всё, так не бывает. Мы не стали выбирать какие-то серые пути лёгкие. — Какие были серые пути для понимания? — Очень популярная была история купить сель сельскохозхозяйственные земли. Ну, это на самом деле во всём мире, да, в России тоже такая история была. Купить сельхозку, перевести её в ИС там, да, и строить. Классно. Обычно перевод сопровождался и, кстати говоря, и в России, и здесь какими-то стимуляциями госчиновников там, да, и так далее. и либо каких-то людей, которые это помогали решать. Это было мегапопулярное как бы вот такое решение. Все на это закрывали глаза, всё получалось, то есть действительно это работало. Но а я просто знаю историю в России, когда Собянин пришёл в Москву и был момент по Тельнику показывали э достаточно такую яркую картинку, когда сносили все киоски возле метро, вот эти вот там какие-то магазинчики и так далее. И там вот предприниматели этих киосков, они говорят: "Да у меня же все документы есть с подписями, с печатями". И им сказали, что они были выданы с нарушением, — да, — и снесли просто вот так экскаватором. И я, когда это у меня эта картинка перед глазами была, я думаю: "Ну, я, честно говоря, не хочу в такую ситуацию попасть". И вот оно так и происходит. На самом деле мы здесь ещё к тому же мы не местные же, да? Мы приехали э на этот замечательный остров. Надо быть как бы более собранным, что ли, да. То есть тебе ээ в случае чего, э, ошибки, скорее всего, не простят, так скажем, твои ошибки, поэтому их желательно не совершать. Да. — Я почему так перестраховывался? Ну, это может быть тоже неестественно, да, для предпринимателя слишком перестраховываться, но у меня был в прошлом бизнесе не очень приятный опыт, так скажем, да, где я принял решение стратегическо неверное, и я понял, что на больших проектах важно каждое решение. Есть ещё мотивационные системы, да, когда люди действительно думают, ну, они могут достроиться только, если, например, 60% вил продано, потом продажи отстают от графика, денег достроить не хватает. Такое тоже же бывает, правильно? — Бывает. — И как только новые инвесторы видят риск, что это не достроится, всё, тогда наоборот. Ещё как только стройка встала

теперь вообще никто не хочет туда идти, да? Потому что перезапустить этот процесс, это надо столько доверия восстанавливать. Ещё какая история происходит, да? Вот у тебя первый проект, у людей идут хорошо продажи, хорошо. Ээ на этом у них появляется аппетит, и они делают ещё два-три проекта более больших, и прибыль первого проекта уже туда увели, понимаешь? Да. Соответственно, они идут опять они, э, тонкий лёд себе создают. Нет жирка, да? Если что-то пойдёт не так, опять как бы риск, да. Вот как себя за как себя ээ запрячь в такую мотивационную систему, чтобы у тебя не было стимулов брать чересчур риски и чтобы наоборот безопасность ставить, ну, выше как бы инвесторов. — Ну, я могу ответить за девелопера, да? А

как мы мыслим, как мыслили? Э, здесь ну, во-первых, мы каждый проект, у нас три проекта сейчас в стадии реализации, у нас каждый проект - это отдельная юрлицо, отдельные финансы, отдельные, ну, как компания. — Не, не переводите, то есть, — да, котловой метод строительства - это зло. Ну, то есть это прямо табу. Э, нельзя. Вот когда ты уже достроил проект, ты можешь прибыль вывести, а, и как бы реинвестировать её. Это нормальная история. А так работает. И достаточно, ну, как бы рискри, это уже твои деньги. — Ну, то есть вообще меня спрашивают, сколько ты зарабатываешь? А я говорю: "Да я не нисколько, я пока ничего не заработал ещё, ребята. Отстаньте от меня". Вот когда я дострою, когда я реализую это — Не, у тебя пока кэш не пришёл, а вот по сути ты на самом деле заработал, да, как бы твоё состояние, е, — да, ну, на бумаге, да, а как бы конечный-то кэша нету, да, и он ну и вот когда он будет, ну, вот сейчас уже, да, финальная стадия, я могу сейчас понимать там, сколько у меня остаётся, сколько я могу реинвестировать в следующие проекты и так далее. И это делаю, собственно говоря, я верю абсолютно — отдельные юрлица, отдельные финансы, — абсолютно, да, абсолютно. Это если один про один проект же может провалиться по каким-то причинам. — Ну теоретически, да. — Вот одна из ошибок инвесторов сумасшедшая. Они думают: "Я вкладываю на стадии девелопмента, и у меня доходность будет выше, естественно". Да. Ну как будто это бесплатно. Ну если я готовое покупаю готовое, там доходность низкая, да, я лучше вклажу, как будто это бесплатный доход, да, а без риска не бывает дохода. Есть developмент риск. — Конечно, — не всё в истории достраивалось по миллион причинам. От, ээ, там земля съехала до нашли там бомбы, что угодно может произойти, да. Готовый проект и строящий проект не одно и то же, да. Во-первых, у тебя есть 2 года разница между приходом денег, да, у тебя на 2 года отстрачивается возврат. И если вот я, например, часто покупаю, у меня недвижимости в безопасном, как бы вот есть безопасная часть инвестиций, я покупаю готовый, там уже 5 лет цифры, известно за сколько что сдаётся, какая сезональность, как всё известно, да, вот всё видно, и ты уже покупаешь реальность, как она есть. Developмент риск есть риск, как бы есть риск, его нельзя убрать, да? Недвижимость же воспринимается как нерискованная инвестиция. И люди думают так, да, как бы люди думают вот. И они очень шокированы, когда они теряют деньги на недви. Вот люди, которые потеряли деньги в стартапе, они такие: "Ну да, да". А люди, которые потеряли деньги на недви Я помню, я вложил фонды недвижимости, у Тройка диалог были фонды недвижимости, это 15 лет назад. Я вложил фонды в недвижимость и потерял все. Я говорю, как можно все деньги потерять на недвижимость? Как? Оказывается можно, да? Если вот неправильно входить, неправильно выходить, там брать риски возможно, да, возможно, как правильно оценивать девелопмент риск. Ты берёшь риск на строителя, да, там с тобой что-то может произойти, ты там можешь там влюбиться или уехать куда-нибудь там. — Влюбиться не самое плохое в целом, да. Влюбиться не самое плохое, согласен. — А как мы нашим клиентам рассказываем? У нас сейчас проекты в разной стадии. Вот есть сейчас готовый проект, и здесь тоже можно купить юниты. Пять остапни у нас было кстати говоря. У нас из 10 мы сейчас как раз выставили в рынок на реализацию своих. И здесь всё понятно. Ну как бы риски действительно минимальные, потому что как бы всё готово. Но здесь доходность меньше. Мы показываем, смотри, вот доходность здесь 10%, готовая недвижимость. Ты можешь её сдавать, рентная доходность, туристов много, количество туристов растёт, экономика растёт. — Пока это прогнозируемо, — конечно. Да, если вы хотите заработать больше, ну, соответственно, это вы берёте дополнительные риски, да, риски девелопера. То есть в этом случае, по сути, это уже такое аля сопартнёрство с девелопером, когда вы заходите и разделяете с ним дополнительные риски и дополнительный профит. — Это вот — в процессе строительст — новый остров. Вот есть Бали, есть вот другой остров. — Не, ну я сейчас говорю про не про развитие локации больше, а про стадийность строительства. То есть, э, всё не про, ну, всё как бы достаточно логично. То есть у стройки, у девелопмента есть стадии строительства, там, да, купили землю, о'кей, там, э, получили документы, разрешение на строительство, начали земляные работы, фундаментные, ну, и так далее, циклы. И на каждом цикло, на каждом из циклов риски уменьшаются. Ну, потому что, да, уже он какой-то риск не реализовался. Всё, соответственно, цена повышается за счёт этого. Да, всё логично. И доходность тех, кто зашёл внизу, она растёт. Тех, кто там выбирает для себя какой-то этап, который приемлем ему, например, для него понимание: "О'кей, там коробка готова, да, уже риски, половина не реализовалась, соответственно, доходность меня устраивает". И вообще

инвестиция в недвижимость в моём понимании это не про доходность, это про соотношение риск сшдоходность. И ты, ну, как бы грамотный профессиональный инвестор, насколько я знаю, вот я тоже общался, мне тоже интересно твоё мнение. Они выбирают для себя приемлемые соотношения риск доходности. То есть они не хотят максимизировать доходность, они хотят выбрать правильное соотношение. — Рынок капитала в мире, вот весь капитал, он невероятно эффективный. Просто это там двигаются, вот если весь ВВП мира двигается ещё в 10 раз больше в рынке капитала, да, и этот рынок настолько там есть какие-то места, где бывают какие-то неэффективности, где можно какую-то компанию купить слишком дёшево. Вот то

что Warenба Buffffet вечно делает, да, он годами ищет одну компанию из 10. 000 публичных компаний, которую можно дёшево купить, но в основном бесплатно бесплатного риска, бесплатной доходности не бывает. Любая повышенная доходность сопровождается риском. всегда. Если вы его не видите, значит, он просто слепой, скрытый для вас, да, как бы всегда. Вот в крипте, например, один из больших скрытых рисков, который никто не видит, что большинство биткоина принадлежат малому количеству человек. И они реально могут манипулировать рынком. Они реально, они настолько крупные, они могут двигать сами цены и эксплуатировать вот эти волны из раза в раз, из раза в раз. Большинство людей не видят этот риск. Он скрытый, да, как бы поэтому

да, вот в недвижимости тоже скрытые рысы. Там что может про вроде ничего, да, но на самом деле чего только я не видел. Вот когда уже думал, теперь ты видел всё, происходит ещё что-то, ты такой: "Вау". Оказывается, так бывает. — Ну вот у нас есть премьеры. Люди за нами 2-3 года наблюдали, просто там связывались периодически раз в полгода узнавали, как мы движемся, что мы делаем, как бы какая у нас стадия проекта. И вот только сейчас заходят в сделку и покупают недвижимость. — Это, кстати, хороший способ. То есть, по сути, инвесторы наблюдают за трек-рекордом человека, да, как он себя ведёт, как он их там управляет собой, процессом. И да, действительно, твоя репутация сильно выросла сейчас, да, как бы тебе через 2 года будет ещё легче, через 2 года ещё легче, а репутацию протерять можно вот так за секунду. — Тебе в своё время наверняка предлагали и бесплатно вилы, — да? Да, — на бале был, был такой момент, но ты почему-то решил именно купить у нас, заплатить свои деньги. Кров, — как так? Вот как так случилось, что вот ты не согласился а на бесплатные ве? — Да, бесплатное очень много. Я очень много от бесплатного отказываюсь, смотри. Очень много отказываюсь от бесплатного. — Вот деньги - это только часть того, что ты отдаёшь. Ты отдаёшь своё внимание. Ты потом на это будешь смотреть. Ты будешь тратить свою жизнь на это. Да. И можно очень быстро свою жизнь наполнить какими-то сущностями, которые будут, а, знаешь, иногда вопрос: "Ты владеешь хозяйством или хозяйство владеет тобой? Кто кем вообще владеет? " Конечно, надо быть человеком, который и чтобы ты не стал рабом своего всего. Как бы я очень внимательно отношусь к тому, к чему я вообще хочу быть причастный. Ну и плюс, конечно, моё имя используют, да, соответственно, для меня, если я где-то есть, сразу же все это используют, да, и для меня очень важно репутационно, чтобы люди, которые вот пришли, не пожалели об этом, да, как бы это ответственность такая, да, это я как бы да, я могу с одной стороны заработать, ну ничего, но я всё равно как бы для меня намного легче было вот что люди инвестируют там, где Я тоже проинвестировал. Это на меня легче. А, ну как бы так в моей картине мира. — Репутация сейчас для девелопмента крайне важна. А даже с точки зрения экономики, просто экономика по-другому работает. Твои старые инвесторы не получили то, что ты им обещал, тебе приходится привлекать новых. А это дорого, это гораздо дороже. У нас, э, очень большое количество повторных продаж, повторных привлечений денег. То есть у нас на самом деле повторных больше, чем первичных продаж сейчас. И это как бы такой, ну, интересный дисбаланс. Я сам не ожидал, что так бывает. Вот. И все говорят: "Как у вас, что, откуда вы продаёте? " Он говорит: "Да, да у нас хорошо всё, да, к нам приходят те же, кто у нас". Бизнесви недавно у меня был звонок, я тоже продавал ээ определённую долю в определённой компании. Я созваниваюсь по зуму, он поделился экраном и забыл, что он не выключил share скрин. И, ну, я ему продаю, да, и я вижу всё, что он делает на экране. Он пробивает меня в Гугле, открывает 20 ссылок, открывает LinkedIn, смотрит, какие у нас общие знакомые, пишет всем общим знакомым, что ты тут это можешь сказать про Оскара и так далее. Я прямо обычно мы это не видим, да, человек перед тем, он спрашивает всех, кто с тобой имеет дело, да, там и это вот так это работает. Это так работает, как бы вот доверие это наш бизнес, это доверие. А здесь вот репутация Бали чуть-чуть просела. Ну, как бы теперь нужно свою репутацию делать, да, как бы бали как остров, ээ, как возможность сумасшедшая, да, там туристы, — да, возможности остались те же самые, даже возьму, возможно, репутация людей, которые здесь делают бизнес, чуть-чуть подсела.

— Ну, для меня это как бы ожидаемый результат. Мы это понимали, что случится такой момент. Мы просто, ну, как бы, конечно, никто не ожидал, что настоль, ну, как бы так будет именно, да, и так невозможно, да, предугадать. Регуляция - это хорошо. Ну, в целом правильно и хорошо, но они просто её сделали очень резко. Ну, то есть сразу они захотели, они до этого были там страной третьего мира, развивающейся, и здесь через год они захотели быть Швейцарией. И действительно вот сделали такие вот там такой уровень регуляции, такие требования. Конечно, рынок не успел подстроиться так вот сразу по щелчку. Ну, так не бывает, да. Нам повезло, мы просто это предвидели и как бы заранее подготовились. А так вот

в моменте это невозможно. Ну, поэтому и многим сейчас как бы испытывают проблемы, трудности с этим связаны. — А в какой момент ты прямо выдохнул? почу как предприниматель ты прямо почувствовал, что ну всё, проект успешный? — Оскар ещё пока не выдыхал. Ещё пока не выдыхал, но мы продолжаем строить. — Ну хотя бы чуть-чуть так. А чуть-чуть — ну когда уже картинка появляется. А когда у нас мы поняли, что мы попали в рынок, — ну этот проект же уже по сути в зоны прибыли, конечно. Он в зоне прибыли. — Ну вот в этот момент, да, когда мы — теперь осталось только сделать, чтобы всё работало, всё раздавалось и инвесторы были счастливы. — Да, да. Это тоже как большая задача управляющая компания, чтобы были все нюансы, чтобы она была прибыльной, потому что всё равно рынок сейчас риски на самом деле вот кажется, что такой он ужасный сейчас. А по факту рисков снизил, ну, то есть они сильно снизились. Если сейчас заходить на этот рынок, рисков гораздо меньше, чем 23 года назад. — Да, хотя бы понятно, что можно, что это не очевидные вещи для многих. А почему? Потому что регуляция понятна, что тебя хотят власти власти, и они хотят нормальных вещей. Ну, то есть они реализуемые, они нормальные, они адекватные. А второе, э правила игры. То есть власть сменилась, да, президент новый пришёл, команда вот она только-только сформировалась, новая команда, да, за полгода или сколько там год. А и тоже понятно, как они действуют, какие у них то есть там политика, стратегия. И видно, что они, у них сейчас основной стратегии осталось привлечение международных инвестиций. Даже когда попал в тюрьму и они по сути нанесли урон репутации, потому что это был самый большой девелопер на острове, они сильно запаниковали, потому что по всему миру это был просто волна прошла, да, им не безразлична их репутация, они точно как бы хотят, чтобы люди сюда — инвести, ну там нас приглашают сейчас министерства и так далее, они проводят закрытые какие-то мероприятия, куда собирают игроков, э, рынка, иностранцев там, и так далее. И они на самом деле открыто задают вопросы: "Ребята, там мы хотим разобраться, типа, что там какие трудности, чего не хватает, как нам как бы политику правильно выстроить, э, информационную, там, регуляторную и так далее". То есть очень адекватные, очень адекватное правительство реально. То есть и это приезжают на эти мероприятия, чтобы ты понимал, министры — сами не каких-то там зам замов отправляют. частично это здравый смысл просто, да. Вот. — А, ну вот, кстати говоря, вот наш вторая очередь, наш проект, он больше, да, и там требует и вообще, в принципе, вот эта регуляция, она требует защиты проекта на разных уровнях. И это хорошо, потому что на уровне муниципальных властей, на уровне региональных, на уровне Джакарты даже, да, защищается проект. Я был удивлён, когда мы пришли на собрание, что ну как бы там, о, говорит, вот у вас встреча должна быть, там такой зал заседания, 60 человек каких-то людей, ну, с разных областей, предпринимательство, госорганы там и так далее, регуляции какие-то с этих, с этих, дорожное движение, там пожарные службы, короче, все, комьюнити местные там, да, и мы выступали, защищали проект, что он будет хорошо интегрирован, что он никому не помешает, что там какие-то вопросы там они задавали пожелания. И это правильно, это здорово, потому что это называется вот как раз-таки интеграция проекта в общественную жизнь, в это пространство, в это место. И э убирается момент э когда вот могут возникнуть непредвиденные риски, кому-то что-то не понравилось, что вы тут делаете. Вот потому что здесь уже этот путь заранее пройден не в процессе, а заранее перед проектом. Это это здорово, да? — Ну я радуюсь за тебя, Андрейс. Радуюсь, что ты Да. Ээ, во второй очереди я тоже взял себе дом. Слава богу, — если там мы прямо у моря, да, близкий, а здесь это прямо вот такой вух, — панорамный вид, да, в эту сторону и в эту, то есть в хорошую погоду даже. Вот этот залив, да, сейчас видно его. — Отлично. Отличный панорам здесь будет. Здесь расширенный участок у тебя. Он, по-моему, пять соток. — Дом будет вот так стоять, да, получается? Вот вот направлен вот так вот. — Вот так будет стоять, да? — Вот так, да? четыре спальни, большой участок, большой бассейн, своя парковка, отдельный заезд с дороги, отдельный, потому что это резидентская часть. Вот эта вот часть

резидентская, она называется Habit у нас, а там более отельная такая. — У меня есть вопрос по этому поводу. Ты год думал, прежде чем вот взять во втором проекте, конечно, были какие-то сомнения, что перевесило, да? Мне нужен критический размер. Я хотел сначала сделать сразу большой размер на бале, э-э, чтобы было, ну, чтобы не маленькая вещь была, да, которой надо заниматься там что-то. Надо, чтобы большой пучок был. Слава богу, что я не сделал большой пучок, потому что весь пучок, который я хотел купить, под снос. Да, как бы меня да, про другие проекты, да. Потом я сделал вот эту виллу как эксперимент, просто посмотреть, ну, как так же, да, посмотреть, что реально будет по Кешфлоу. Просто я не хо в итоге мне хочется сделать минимум хотя бы пять домов. Ну в итоге мне нужно, чтобы, наверное, 15-20 спалин было, да, чтобы это было смысла этим заниматься. Ну вот как бы, да, примерно так я думаю, чтобы это был некий пучок, который вот логичный, он в одном месте, да, я в Германии тоже так делаю, всё в одном месте, не разбросано тамсям там, да, а какую-то вот какие-то локации, на которые я делаю став. Каждая единица должна иметь критический размер. Для меня, да, как бы для меня, чтобы мой мозг вообще тратит энергию на это, да, как бы чтобы сделать что-то большое в жизни, надо не заниматься маленьким. Ну вот как бы такое правило, да. Если ты полностью ты можешь быть полностью занят, занимаясь фигнёй. Полностью, да. Сейчас, кстати, все полностью заняты, все выгоревшие, даже кто лежит на диване, тоже выгоревшие, да, как бы. Но вот мелкоштучность меня немножко волновала, да, мелкоштучность, но я сейчас уже чувствую лучше, потому что мне кажется, вот это место найдёт свою нишу. Вот конкретно, да? Не, я не думаю больше. Недвижимость на бале для меня не существует. Это это то же самое, как бизнес в Америке. Ну что такое бизнес в Америке, да? Там ээ и вот эта конкретная локация. Ээ, два пляжа рядом, Surfспорядом, гольф рядом, теннис рядом, падл рядом, порт будет рядом, все пятизвёздочные самые дорогие отели. Таким образом, самые красивые места, самые лучшие бранч, самое лучшее. Я в недвижимости не покупаю недвижимость, чтобы спекули где-то перепродать или что-то флипнуть. Я просто вот у меня моя инвестицио держать навсегда. Вот сколько она будет жить, в какой-то момент вилла сгниёт, её надо будет просто снести, заново что-то построить, стоимость участка вырастет. Ну либо сделать полную реновацию три-четыре раза, да, там за 75 лет. И вот так это будет. Вот, кстати, один тоже большой вопрос. Я вижу на Бале огромная влажность и даже пятизвёздочные отели, которые построены за миллион долларов номер, везде там, э, быстро разрушается всё, да, за счёт вот этой соли и влажности. очень быстро ломаются дома. Это не в Германии тебе, да, там при идеальном климате. Как ты думаешь, как быстро будут вообще разрушаться эти дома? — Есть очень простой ответ на это. Э, когда сюда приехали, соответственно, ну, я вообще инженер-строитель по образованию, так на минуточку закончил МГСУ. И понимаю, как бы все нюансы, как это работает, за счёт чего и так далее. В том числе откуда берётся влажность, а, и грибок, например, на стенах. Это, ну, все думают, что это из воздуха. А это на самом деле не так. Это из почвы, из земли. То есть у конструкции

есть такое свойство, как капиллярный подсос. Ты построил недвижимость, она сухая, но когда ты заходишь в недвижимость, которой там 2 года, тричетыре и дальше, она часто действительно влажная. Соответственно, где намокают, ээ там влажная и там грибок, что ещё самое плохое, да, ты можешь, ну, грибок - это очень вредно, ты можешь болеть, астма там и так далее развивается. А что нужно сделать, чтобы это не было? Это нужно просто сделать нормальную, качественную гидроизоляцию фундамента и стен с отсечками, с добавками, с нормальным бетоном, с даб есть показатель бетона, называется влагостойкость. Ну то есть, в общем, много-много характеристик, которые с этим работают, потому что на самом деле есть сооружения, которые вообще в океане находятся, вот под водой, да, и они нормально себя чувствуют. Ну, потому что правильная конструкция, правильный материал, правильный бетон используется. — Ну, всё равно. Вот я сегодня был в фитнесе утром в Кемпинске, да, фитнес был построен буквально там 7 лет назад. Э, все железки уже жравые везде. Ну, они разрушаются прямо реально разруша вся. Я думаю, им уже через 2-3 года надо будет всё выкидывать. — Металл здесь плохо себя ведёт. Э, и вот там был выбор строить из железобетон или из металла. А, ну, естественно, из металла мы отказались, потому что это очень плохая идея. — А дерево, если вот есть много деревянных домов, всяких таких — дерево есть плотные породы дерева, которые неплохо себя ведут, но это всё-таки живой материал. И, например, в современной недвижимости, да, в современных интерьерах, э, дерево плохо получается, потому что оно как живой материал его ведёт. Если мы говорим про какой-то вот такой балистский стиль, ну, это как бы о'кей, гармонично смотрится, его там повело куда-то, оно там всё в принципе неровное такое, да. Ну и как бы это всё о'кей. — Ну, это сильно будет влиять на возврат на инвестицию. Смотри, одно ты инвестируешь, да, один раз, потом ты получаешь доходность, но потом, если люди обычно не делают резерв на ремонты, замену крыш, ну, как бы, да, если там честно делать ещё буфер, буфер — не мы закладывали, кстати, мы понимаем, что нам придётся поддерживать в состоянии, но вот этот кост, который требует на вот это обслуживание, он очень сильно зависит от того, а как ты вложился в качество, в инженерные решения, в материалы, в технологии. Я тебе просто пример приведу. Когда мы сюда приехали, мы не могли найти у поставщиков гидроизоляцию. Её не существовало здесь, как в принципе как материала. Её никто не использовал. Ну просто вот ты говоришь, почему влажные помещения? Просто люди, когда строили не и до сих пор, кстати говоря, многие не используют гидроизоляцию. Когда сюда пришли русскоязычные девелоперы, качество строительства сильно выросло. Сильно, правда? То есть до сих пор какие-то ошибки и так далее, да, но всё равно прямо уровень недвижимости подрос существенно. И мы этому внимание уделяли колоссальное, конечно, на каждом этапе, потому что их надо же обучить, им нужно объяснить, нужно найти этот материал где-то. Он есть, на самом деле, да. В Джакарте ээ нужно тоже понимать, что в Джакарте небоскрёбов больше, чем в Москве там в десятки раз. Уровень строительства не самый плохой. — Ты для себя вот сейчас ты был all in, да? Ты сейчас вот увеличил тоже опять all. Э, — да, продолжаю верить — в этот рынок. — В какой момент ты вообще планируешь быть уже не allн, а сделать какую-то диверсификацию? Как — я думаю, после завершения второго проекта, второй очереди, который здесь вот мы запустили, это большой инфраструктурный проект с много инфраструктурой. — Там будет ресторан, фитнес-клуб, — да, большие, причём не то, что там, как в отелях, такие усечённого формата. Это будет полноценно. Они будут на улицу работать, в том числе. Сделай, пожалуйста, большой фитнес. Прямо большой, потому что вот, — ну, 600 квадратов будет фитнес. Там будут все тренажёры, чтобы и свободные веса, и олимпийские штанги, и как бы и ноги, и руки, всё можно. Мы

подписали ресторан тоже ресторатору, — потому что рестораны при отелях тоже не всегда хороший уровня. Не всегда, ну, часто не очень хорошего, честно говоря. А у нас очень вкусный будет. Ну, ты сегодня попробуешь, мы будем блюдо уже тестировать из ресторана. СПА. Мы отдали оператору топ-три из России. Они выходят, ну, вышли уже на рынок бали, тоже диверсифицируются. Они будут управлять, мы, соответственно, совместно с ними проектируем, добавляем. И это как бы уровень совсем другой. И GM у нас есть уже тоже желающие, как бы, операторы, пока ещё не выбрали, не подписались, но я думаю, что это тоже будет профессиональный оператор. Я же строил ворд-классы в России. Я понимаю, как, э, как это работает, из чего оно должно состоять. Ну и, в принципе, сам тоже занимаюсь. Поэтому мы на высоком уровне сделаем. И это ещё бесплатный маркетинг для отеля, на самом деле. То есть люди приходят специально со стороны туда, видят: "О, [ __ ] тут так классно жить". И они потом рекомендуют, сами заселяются и так далее. Это без за бесплатный, потому что платформы Букинг, RnBNB, они знаешь, сколько сейчас стоят? Да, до тридцати. Сейчас вообще букинг не сделали. Э, типа, хочешь первым показываться, плати больше комиссию. То есть они такую градацию. Вот вообще 20-30 это большой процент, огромный. И наша задача, чем больше — Путин забирает 30% оборота, потом Кемпинский за берёт ещё это 60% за управление, да, там и до владельца недвижимости остаётся вот совсем мало. Скажи про инвестиции, когда ты вот первый раз выдохнешь, перестаёшь всё, какую ты думаешь ты сделаешь первую инвестицию вне своих проектах? — Я пробовал инвестиции не в свои проекты, не в недвижимость. Я думаю, ну, недвижимость консервативная и так далее. Я стал изучать ээ венчур. Ну, прямо активно погрузился. Я ездил на сплавы по рекам с венчурными инвесторами. В общем, чтобы понять, как они мыслят, какие проекты, как они их анализируют. В общем, ну, как бы вот у меня было как раз между двумя бизнесами был промежуток времени, когда делать было нечего. А, и я какие-то проекты там зашёл, ну, попробовать, как это работает. Везде, короче, потерял чуть-чуть, но, ну, как бы вот не было ни одного успешного кейса. Я стал

изучать, думаю, а хорошо, вот вы тут все эти венчурный инвесторы, у кого есть успешные кейсы, говорит: "Подожди, это как бы небыстрый процесс, там должно там, ну, пройти, не знаю, сколько там лет". Э и что-то так я и не понял, в чём там идея. Ну, то есть это прям это настолько мизерный процент успеха венчуре. Я говорю: "Хорошо". Я начал изучать, спрашивать, интересоваться. О'кей, а есть фонды успешные, да, которые много инвестируют, диверсифицируют там сотни, да, проектов. Какая средняя доходность? Ну, типа хорошая средняя доходность, там типа суперрезультат 20% средняя суперрезультат. — 1517, — да? Да. Ну 20 - это прямо вообще вау

да. Это, ну, я на недвижимости столько зарабатывать могу в целом. Ну, то есть опять-таки не просто, да, надо разбираться. Ну, короче говоря, какую я мысль вынес для себя? Ты можешь хорошо зарабатывать там, где ты можешь разбираться в деталях и куда ты можешь поместить свой фокус внимания. Вот. И — и то, что любишь делать, да? делать. Да. Мне нравится создавать классные интерьеры. Ты, ну, это же не только про деньги. Здесь вообще вот почему премиум, да, премиум, честно говоря, там маржинальности меньше. Можно наштамповать комфорт-класса, и ты больше заработаешь. Но какой кайф вообще вот это вот. Ну, как бы вот эти квадратные метры делать, ну, никакого абсолютно. Ну, ты не получаешь, я не получаю удовольствия

морального. А когда ты делаешь красивые какие-то вещи, когда люди начинают кайфовать, когда там живут, какие-то те отзывы ээ говорят классные, да, как им офигенно, ты Ну, это же не только про деньги. И вообще деньги разные бывают. Деньги вот с этим вкусом эстетики, они гораздо для меня ценнее. — Понятно это эмоционально. У меня тоже есть эмоциональная часть. Мне нравится, что здесь большие волны разбиваются обрив, и здесь рядом с вилой всегда спокойная вода. И там можно купаться, как в ванной ком. Ну, как бы это единственное, потому что на Бале очень много больших волн и купаться тяжело, течение идёт и так далее. Здесь мама может ездить, мои там двоюродные братья, сёстры, все там мне уже пишут, когда были бы все хотят приехать, да, там классно. Для семьи тоже такой, кроме инвестиций это всё равно такая инфраструктура для семьи. Ты действительно сделал лучше, чем я ожидал. Постарался. Видно, что ты формируешь не просто проекты, формируешь свой бренд на долгое вперёд. Это здорово. Так, не так часто это бывает. Да, наша обычно реальность не может конкурировать э с нашими ожиданиями. Я люблю покупать готовую недвижимость, потому что тогда ты точно пому что когда ты что-то себе фантазируешь потом, ну, да, редко бы. Обычно расстраиваешься, да, обычно расстраиваешься. Вот, ребята, приглашаю всех. Напишите в комментариях, что вы думаете про инвестиции на бале, как формировать себя доход пассивный в валюте, какие ещё есть опции интересные. Сейчас я с удовольствием почита