САМАЯ Прибыльная инвестиционная стратегия. Куда Оскар Хартманн вкладывает деньги?

Итак брат сёстры сегодня будем обсуждать итоги 2023 года и самые интересные темы инвестиции самое главное недвижимость с моим партнёром в активо Михаилом который отвечает за все продажи которые сделал в этом году вообще подвиг и большие планы на следующий год если вам интересны инвестиции в недвижимость от даже маленьких чеков до самых крупных чеков оставайтесь с нами всё обсудим сегодня Привет ш Привет Какой главный Рог этого года для

тебя лично в компании актива самый главный хайлайт что в любой ситуации чтобы не происходило это какая-то невероятная антихрупкость ковид текущий кризис Мы твёрдо стоим на ногах мы какой-то невероятный интерес вызываем У пайщиков Плюс более 40% у нас новых инвесторов в этом году рекорд установили по инвестициям у нас более 2 миллиардов будет в этом году инвестиции самый большой объект Я так понимаю 1,8 Да несмотря ни на что мы взяли самый большой объект в нашей истории это почти 2 млрд рублей в Тюмени собрали сейчас иве А расскажи про этот объект самый большой Ну что 2 млрд руб объект в Тюмени что это из себя представляет это торговый центр в один этаж самое важное - это локация его локация хороший считается дорогим районом в Тюмени и что наиболее важно там огромнейшая площадь Мы в сём Telegram канале подробно это описываем огромная площадь которая застраивается че д ПД ше год новые жилые помещения там вводятся в строй у нас будет огромное количество новых жильцов которые будут просто спотыкаться наш торговый центр рядом благодаря тому что мы берём в регионах большие объекты в основном это практически либо самый крупный либо на втором месте са большой торговый центр Ну либо он самый крупный в районе всё равно есть какая-то зональна зональное решение самый крупный в районе невыгодно строить конкуренты в текущих реалиях вообще конкуренты не строят потому что многие сети не развиваются мы понимаем что много кризисных явлений Но они дают огромные возможности для того чтобы зайти в рынок в лучшие локации Ну и торговые центры сейчас частично продаются дешевле да чем строить е стоимость строительства выше стоимость стройки там по разным оценкам Кто говорит 90 Кто говорит 120.000 за квадрат надо учитывать что мы часто берём земля в собственности как это в Ульяновске в нашем новом торговом центре то мы берём готовые решения 7080 если есть какие-то кризисные явления в торговом центре То есть например Рязань там 15% было 12% было вакансии 30.000 за квадрат взяли с НД 30.000 за квадрат взяли Торговый центр Сейчас мы повысили посещаемость за год благодаря нашему сильному маркетингу на5 если так дёшево покупать Можно даже как склад сдавать и доходность выше А вот для тех кто не знает объясни логику Да вот тысячи людей покупают долевое владение в одном большом объекте вместо того чтобы покупать какую-то маленькую дырочку где там сидит какой-то Давай в двух словах рынок недвижимости коммерческой недвижимости в Моск лто

суйе если честно считать просто заявляемый окупаемости они 56 лет 7 лет это потому что они считают забывают расходы Да забывают Все расходы при этом этих расходов немало и ещё забывают внимательно покопаться в документах потому что мы очень много Ну как тяжело найти интересный объект но среди них там один из пяти из интересных только проходит по юридической части везде какие-то вопросики есть которы как минимум нужно решить А как ну Часто вообще не решаются ли сложилась Просто такая практика что рекламируется Мага Да месячный арендный поток и люди думают что это вот это то что я буду иметь точно гарантировано но к сожалению не так работает недвижимость мы идём там где ценник сильно другой миллиард плюс 2 млрд руб мы идём в регионы там где можно хорошо поторговаться и взять самое лучше потому что мы пришли допустим в Ульяновск средняя зарплата 60.000 руб Да ставка будет ниже чем в Москве Но про рата по э доходности там выше момент э когда ставки пойдут выше когда инфляция даст возможность зарабатывать ренатом больше этот момент сейчас наступает а будет такой же рост как был в недавнем времени в квартирах то есть квартиры долгое время стояли примерно на одном месте в Москве потом х происходит такой все захотели все поняли что они живут в плохом месте что им хочется Там улучшить свои жилищные условия в момент ковида и пошли там и не только ставки ипотечные я уверен в этом разогнали все начали улучшать свои жилищные условия пошёл бум Да и недвижимость действительно Я посмотрел се с тридцатилетние тренды Там интересно что цены не так быстро реагируют это не как ежедневные там котировки акции Да они могут стоять потом раз на какой-то новый уровень переходят Ну в тридцатилетней тренде абсолютно точно превышают уровень инфляции существенно да получается это самый Ну по сути лучший инструмент защиты Мы проанализировали наш самый первый фонд актив один ты его должен помнить Пятёрочка да получилось что за 8 лет Мы в два раза Опережая инфляцию если считать Ар то есть максимально честная доходность ежегодная в два раза опережает инфляцию за этот период времени в полтора раза депозиты и облигации они рядом идут вот это действительно так лучшие фонды опережают больше те кто похуже чуть меньше опережают Но Ну либо ты думаешь долгосрочно стратегически да Либо ты думаешь краткосрочно и перекладывает каждый день сегодня здесь сегодня там завтра тут и вот эти все движения туда-сюда они же тоже стоят деньги сейчас у вас Непростые времена ну потому что доходность недвижимости ниже ставок на да а но нужно понимать что на

рынке недвижимости есть свои особенность это ежемесячные выплаты То есть ты можешь капитализировать эти деньги Да которые ты получаешь ежемесячно это раз два Ты можешь свой долю продать ты можешь раньше выйти а три ты защищён от инфляции Это я думаю самое-самое важное люди интуитивно это понимают люди с деньгами интуитивно понимают и поэтому такие сумасшедшие цены на рынке коммерческой недвижимости например в Москве где самая ликвидная недвижимость эти первые этажи несмотря ни на что они их покупают Они понимают что это деньги потому что у тебя да подлежащий актив квадратные метры если ты отдал рубли и через 3 года тебе вернут рубли эти рубли могут стоить по-разному Да как бы а есть здесь у тебя подлежащий актив в квадратных метрах Да у тебя доходность идёт в рублях Но это абсолютно другой продукт они не одинаковые продукты конечно на долгом периоде времени мы даже доллары слушай анализировали Ну Ару у нас многие фонды показывают 10 плюс Несмотря на все последние там падения там рубля до 90 Да в моменте когда ты только зашёл и доллар был там 60 стал 90 это как бы не очень выгодно Но если мыслишь долгосрочно то это так я хочу сказать что с инфляцией как раз если исторически у нас там получилось Там 12 Ну в том фонде который прил доходность получись 12 инци текущей инци то есть мы в среднем в два раза жа инфляцию в среднем Вот лучше фондах ещ больше Поэтому тот ориентир на которой можно делать Просто ежемесячно ты получаешь одну Слушай как с квартирой квартира тебе в Москве даёт там 4-5 годовых инфляция тебе даёт в квартире там ну п минимум а то Ну с текущей инфляцией скорее 78 вот те 12 получается Всё равно это выгодно Да Квартира даже хотя мы ещ выгоднее чем квартира потому что это рынок коммерции о у нас в основном например продукты питания там за какое-то количество лет выросли в два раза да потом с этим вместе рано или поздно и арендные ставки в два раза месячный поток в два раза и стоимость торгового центра всё идёт э это бывает дискретно Но это происходит Да потому что договор может быть разный Да там но он рано или поздно опять сходится в том же в той же экономике которая для них привы Ну кстати за последние 2 с по года пока мы с тобой не виделись Мы перешли на крупные торговые центры и там очень большое количество договоров процента товарооборота То есть ты как бы в одной лодке с бизнесом Когда было тяжело когда закрывали торговые центры это по нам тоже било Ну краткосрочно да сейчас когда инфляция растёт Мы тоже начинаем получать от этого преимущество Поэтому в этом плане это такой более защищённый инфляции продук самый лучший договор это доля оборота но не меньше че ру есть сейчас вки такой момент на рынке Когда нужно здраво смотреть на вещи но там очень большая доля повторюсь товарооборота тоже в текущий момент нам помогает быть чувствовать себя защищенным от инфляции Да ну это хороший продукт вот эти растущие города большие очень качественные торговые центры здесь другое качество Да аре бизнесмены они скупают дешёвые объекты с аукционов с каких-то там непонятных торгов и так далее потом они туда сажают быстро каких-то арендаторов иногда не рыночно Да за какие-то доп мотивации сажают арендаторов и сразу это продают по мап э типа каку темк 100 мл попа да те там кто за 30-40 Да дробят мелко штучно и продают и а потом там начинаются проблемы потому что э арендная ставка бизнес не может нести там начинаются постоянно меня арендаторы и ну и человек когда уже дефакто считает что он получил мне конечно всегда жалко да я хотелось бы чтобы люди коммуницировать вот мы образно говоря мы когда показываем наш фонд мы показываем Да чистый операционный доход А все остальные показывают ма И это не сравнимый цифры вот тоже сейчас в Дубае

я прожил Да в дуба Ну феноменально насколько вот э как раз побежал вкладывать любую недвижимость Да им продали квартиры всем продавали доходность 10-12 типа ты будешь сдавать на airbnb таких квартир продали просто сотни тысяч сейчас эти все на стадии девелопмента Да и ещё пообещали что все эти квартиры в два раза вырастут когда они будут достроен А сейчас когда это ВС запущено арендаторы есть получается дефакто оказывается стоимость управления очень высокая налоги очень высокие всякие налоги на кондиционеры на ТО на третье на четвёртое и люди считают Вот у меня сейчас как вот друг прям приходил 2% от того что он вложил на фазе девелопменте А если он сейчас это хочет продать А самое интересное он говорит я хочу продать Оказывается у меня в договоре прописано что я должен за о год оповещать о продаже он не может продать вот в момен он должен за по вещать там кучу правил которые лимитирует ликвидность Да потому что девелопер заинтересован чтобы это не всё сразу вышло и всё это для людей сюрприз и получается реальность настолько отличается от ожиданий и люди уже привыкли Да вот типа вот ожидания реальность не совпадает ожидание реальность не совпадает Да но как-то надо же как-то упорядочить Я хочу вообще консервативные инвестиции где ты действительно обва себя Вот мы сейчас ба Смотрим Да я тоже зажёгся там все рассказывали там 20-25 но потом не обманывать самого себя просто сделать я сделал сам финмодель прям сам в самолёте сидел сделал У меня получилось 15% дохода другим людям которые совсем честно читать но не зачем себя самого Обманывать это же потом боль же всё равно приходит проблема в том что ты когда общаешься с инвестором он тебя Один в один сравнивает с той презентацией где просто с потолка взято написано 20 То есть ты где идёт не

только например там первая Разница есть чисто операционный доход А есть 20 который с попыткой угадать За сколько мы это через 3 года продадим соответственно покупка прода Да мым продам вот когда мы вот это сделаем совокупная доходность 20% но здесь есть очень много если Дадо всё это построить развить посадить и продать самое главное допущение - это за сколько ты продашь точка выхода и вот в этом самая главная загз понимаешь потому что если все играют вход выход это спекуляция Да а мы играем Как пенсионный фонд держать эти объекты в очень долгу у меня мечта же была изначально когда вот я мечтал в начале что вот есть крупные крутые объекты недвижимости чтобы они стали как компании в которых есть публичные акции чтобы это были практически публичные фонды в которых можно квадратные метры также покупать как сейчас покупаешь акцию той или иной компании у нас вообще есть Вот в планах с Московской бирже сделать Ну следующий шаг чтобы даже можно было ещ более большие объекты прямо делать практически публичным Да мы с ними и общались на эту тему и там рекомендовали они нам ряд шагов в этом направлении и новый фонд который у нас будет в Ульяновске активы 20 мы будем выводить на Московскую биржу там будет эта ликвидность можно будет по айну в стакане покупать паи Мы хотим м эту технологию полностью опробовать а посмотреть как это будет совместить это с нашим личным кабинетом потому что там огромное количество информации по доходности отчёты важно Это всё как-то совместить Вот мы сейчас технически думаем об этом более того мы взяли отдельного даже человека отдельно сейчас будем направление развивать по нашему сервису в личном кабинете мы считаем что сейчас крайне важно и Московская биржа тоже нам в качестве такой технологии должна Нам очень сильно помочь чтобы стрельнуть сделать качественный шаг впер не это очень круто под правилам Центрального банка под правилам биржи дела прямо большие системообразующие объекты которые вот как башня в которой мы вот сейчас сидим чтобы они были торгуемые и можно было потому что все хотят в своём инвестиционном портфеле иметь от пти до там 25% недвижимости Ну в среднем я вот если с людьми разговариваю у кого стратегия я не навижу недвижимость Я хочу всё держать в бизнесе чтобы всё крутилось вертелом делают всё равно Ну есть люди кто делает 50 вот я Когда объехал весь мир и разговаривал с очень богатыми людьми Там у меня была цифра 50% в недвижимость Мне кажется в России эта цифра сейчас подрастёт после последних потерь на фондовом рынке Ну да людей там и замороженные деньги и другие потери Ну люди делают базовые ошибки начинающих я это всё вижу к сожалению сколько мы не делаем надо признать что все кто занимался финансовой грамотностью заали Этот проект потому что финансовая грамотность не выросла жадность победи жадность победила Я считаю что вообще вот любое бессонное образование

должно начинаться с того что ты учишь людей что нез искажение человеческого мозга искажение и потом вотже кони Любой человек который может делать 25%

доходности выше он станет самым богатым человеком в мире за не длинный срок Да если вам не самый богатый человек в мире предлагает какие-то вот такие вещи значит очевидно есть две-три звёздочки которые рано или поздно сра конечно и из раза в раз Я удивляюсь что есть умер один из величайших инвесторов в истории про которого там на все на него молятся Все у него доходность 17% вот жизненная доход Да он Дожил до 100 лет из-за того что у него было 80 лет инвестиции он стал одним из самых богатых людей в мире Потому что он инвестировал 80 лет 16% умножить на 80 лет - это огромная да Ну ладно люди говорят я буду лучше чем ворен баффет и Чарли Мун ладно потом говорят Джордж сорос который чуть не иллюминати который блин нитками управляет всем миром может страны обрушить поднять Да вот Джорж сорос который вообще дль да который может у которого и связи и невероятно Он зарабатывает меньше 20% Но люди убеждены что они могут больше чем больше чем тся одинаково из раза в раз жадность то с чего ты начал Ну может быть так это всегда будет Я хотел бы конечно продолжать повышать финансовую грамотность потому что единственная

страна где я вижу более-менее что обещают действительно то что в реальности будет это Германия в Германии ты не можешь наобещал людей или да психология людей как бы ну невозможно А в других рынках вот Дубай они считают абсолютно нормальным посчитать самый лучший кейс и продавать его как сценарий главный сценарий и потом Ну естественно Зато у нас сейчас есть сотни тысяч людей которые убедились Да что на самом деле недвижимость в Дубае Дадо Я считаю надо если в ЧМ в чём-то не разбираешься если делаешь инвестиции надо консервативно подходить но у нас будут какие-то кроме вот нашего основного продукта А какие-то ещё новые интересные продукты потому что один вот сейчас в принципе активы уже того размера что можно расширять линейку продуктов потенциально Как ты на это смотришь лучше сфокусироваться и сделать 100 млрд рублей чисто вот этих торговых центров торгово-развлекательных Да которые там всегда найдут себе применение или всё-таки расширить чуть-чуть мы смотрим по сторонам что наши клиенты просят скажи мне вот клиенты Они что они хотели бы видеть ещё под нашими фондами

им нужна всё-таки валютная доходность Да они и без нас смотрят в эту сторону Ну да вот Дубай При этом они нам доверяют Мы начали уже общение с нашими клиентами по проекту на Бали и я вижу Доверие потому что мы вот это они понимают наш подход Они понимают нашу цену слова когда мы говорим называем ту или иную цифру Они понимают что дил который мы проводили у этого проекта почти полгода он был действительно максимально скрупулёзный Вот и в этом плане мы наших инвесторов максимально оберегаем от базовых ошибок и выбираем что лучшее что можем им дать Вот и спрос есть там другая другой парок входа Вот Но люди которые с нами инвестируют на большие суммы они для них не пробле ну порок входа - Это только сейчас первый наш объект океаник Да там просто минимальный вход - это одна Вила Да но я сейчас когда был на бале я выбрал целый портфель там на 2 млрд руб недвижимости который Ну такая диверсифицированный портфель всего Бали можно сделать по сути такой который тоже будет один раз покупаться и не Торговаться не покупка продажа а просто но на бале из-за того что это мировой бренд одно из топ мест в мире который знает просто сотни миллионов людей которые путешествуют высокие цены на как бы туристические все ночи и так далее а стоимость строительства Очень низкая Пока ещё пока и законодательство то есть довольно мало ограничений вот поэтому важен выбор партнёра который строит и там это позволяет очень бурно расти рынку то что вот видим Мы со своей стороны там особо защиты инвестора нет поэтому тебя защищает только твой собственный договор Да если в других странах там скро делают какие-то вещи чтобы нельзя было Ну здесь Ты должен сам договориться Как сам договорился так и получилось потом оказывается я не могу продавать как в Дубае в течение 5 лет Внимательно читать да надо Внимательно читать конечно сверх удивляет когда люди Ну просто не инвестируют даже большие суммы без прочтения договора внимательно без финансовой модели собственной не просто Берут то что им дают и без какого-то базового анализа конечно удивительно Ну люди разные вот у нас там сейчас недавно было подписание человек очень внимательно подошёл писани договора Вот базово на двух языках В его случае мы делаем на трёх языках вот нашёл даже надо отдать долж ему там небольшую по марку мы правили вот некоторые уточнения э в тексте сделали чтобы было более Понятно О чём речь Так что Ну наверное тоже какой-то опыт у всех разный мы смотрим активно и на другие типы недвижимости в России и на другие продукты но я думаю что сейчас пока рано об этом говорить пока ещё ничего не сделано Но присматриваем к этому потому что мы уже как бренд большое количество инвесторов у нас зарегистрированных пользователей более 25000 человек которые активно за нами следят смотрят определённая часть этих людей уже инвестируют с нами повторно инвестируют мы понимаем что у этих людей есть Разные интересы и может быть разные сегменты Разный подход к риску вот поэтому мы и на рублёвые продукты смотрим Под разными углами но при этом мы хотим сохранить своё лицо Надёжность это недвижимость это то что да Пенсионный Фонд скучны скуч без ярких фейерверков там хлопушек Вот кроме вот пенсионного фонда актива если хочется немножко яркости добавить в своей жизни Какие ещё к которым мы не имеем отношения инвестиции ты видишь как грамотные которые наши клиенты Когда в марте один из моих клиентов миллиардные активы он на очень большую сумму заходил в акции в России было максимально страшно неопределённо марте прошлого года большую сумму туда в акции я с ним даже обсуждал гово Слушай а вот Такой сценарий как бы тяжело это повторить Да вот но я был свидетелем до сих пор мультипликаторы низкие средние мультипликатор есть много даже дивидендная доходность есть неплохая сейчас большие дивиденды да и ну большие - это всё равно в районе всё относительно 67% в акциях можно больше найти там есть 12 просто это волатильность и тут конечно большой Как ты говоришь Ветер дует в разные стороны с разных сторон И куда В итоге пойдёт не очень Ясно но мне кажется акции могут быть интересными может быть зарубежные акции тут вопрос нужно решить с инфраструктурой вот многие инвестируют Слушай ну облигации ну для меня большой вопрос потому что даёшь в долг без залога я не знаю я вот для себя опасаюсь давать долг без залога особенно людям которые готовы платить там огромный процент это значит они не могут взять более дешёвые кредиты Да допустим строительство сейчас стройка растёт хорошо В России очень большой рост идёт и они готовы брать под высокий процент может быть это имеет смысл Я не знаю А для меня это со знаком вопроса Вот мне кажется Ну реальные активы интересные ситуации бывают когда какие-то специальные истории Когда можно купить там часть компании или какие-то проблемные активы которые ты понимаешь как эти проблемы решить Вот Но это тяжело транслировать Ну это уже активный доход это уже тебе надо заниматься решать во ставить да это уже что-то таких ситуаций ты можешь только несколько штук сделать это всё твоё время скушать да А если кто-то хочет вот прямо сейчас с какой минимальной суммы Можно попробовать вот я всегда рекомендую

Просто попробовать купить на какую-то сумму и просто посмотреть дефакто как это работает чтобы потом увеличивать не увеличивать сейчас у нас 360.000 руб э стоит минимальный вход через активы через биржу мы сделаем 120.000 руб а мы будем на биржу увидеть пое чуть позже там вместе там с партнёром наверное там часть сами там можно будет 120.000 самое выгодное прийти к нам и купить на первом этапе это как при IPO Мы людям которые помогают нам выкупать эти объекты даём лучшие условия если у вас там 10 там 100 млн у вас будет особенные условия максимально всё покажем расскажем ответим на все вопросы м ну если отвечать на твой вопрос в данный момент 350.000 руб минимальная сумма входа Угу И может можно купить там образно говоря 5 мтро и посмотреть как это работает получать и потом можно просто экспонировать сколько Да посмотреть как это да соответственно в следующем году у нас получается добавляется валютный продукт в первую очередь Бали мы реализуем несколько ещё региональных торговых центров и возможно ещё Москва что-то найдём Да ну Интересное время очень много новых возможностей не хочется забегать вперёд на самом деле новые продукты тоже рублёвые мы смотрим под разным соусом обсуждаем их Поэтому может быть что чем-нибудь ещё особенным порадуем у нас у всех хорошо работает голова гибкий мозг мы что-нибудь придумаем то что будет интересно то что даёт возможности сейчас да и станем чуть-чуть ближе я построить самую крупную частную пенсионную систему в которой люди сами берут ответственность за свою пенсию за свою за своё будущее строят сами чтобы не смотреть там что мне кто-то даст сами создают это вот такая Да у меня была идея что огромное количество людей которые в безопасности которые могут жить свою жизнь Мечты до бесконечности да этим людям надо задать все правильный вопрос вот недавно видел такой опросник Сколько вы хотите зарабатывать на пенсии Ну в разных регионах ответ разный был если какой-нибудь условный Воронеж 60.000 руб в Москве что-то около 100.000 руб и нужно понять сколько тебе в паях диверсифицированного иметь чтобы при любой ситуации ты зарабатывал эти деньги Ну в сегодняшних реалиях Да и для Родители тоже самое Да ну у нас активно тоже состоятельные люди часто на маму Оформите чтобы спокойно чувствовала ято Ладно там вот хочу чтобы у неё там ежемесячно деньги приходили тоже как отдельная такая статья и вид клиентов который у нас инвестирует да такой тоже есть да Круто Миша Спасибо большое за хорошую работу в этом году Оскар Спасибо тебе что пришёл Да как обычно моя задача просто быть маяком стабильность Я рад что у нас скоро уже 10 лет будет да совсем чуть-чуть осталось вот понимаешь компании Вот 10 лет и ещё совсем малы хорошие компании строятся там 10 15 20 лет это как экспонента Если помнишь первые объекты которые мы продавали первый 160 млн потом 300 млн мы там полгода продавали сейчас там 2 млрд и мы несмотря ни на что идём как ледокол постоянно мы будем надо было Мегу купить 100 млрд это было очень хорошая там помоему 20 мл там нет доходность Какая Ну там хороший объект был когда IKEA ушёл но вот рано или поздно Мы Дора сём чтобы вот такие чтобы с газпромбанком конкурировать да будем к этому идти Круто Спасибо большое